Собственники многоквартирного дома: кто владеет вашим домом на самом деле?

«Ваш дом — ваша крепость», — звучит громко, но за этой фразой прячется не так уж мало вопросов. Вот вы купили квартиру в «панельке» где-нибудь на проспекте Испытателей в Санкт-Петербурге, сделали свежий ремонт, поставили цветочки на подоконник и кажется — вот он, кусочек личной свободы. Но через пару месяцев приходит капремонт, лифт опять не работает, а соседка Алла Ивановна на собрании кричит о тарифах. Тут волей-неволей задумываешься: кто же на самом деле собственник этого самого многоквартирного дома? Это управляющая компания, город, министерство или все жильцы вместе? Разобраться не просто — законы и постановления громоздкие, а на практике всё еще запутаннее.

Правовая база: что говорит закон о собственниках МКД

Если открыть Жилищный кодекс РФ, можно встретить немало трактовок понятия «собственник многоквартирного дома». В российском праве нет такого лица или организации, кто был бы владельцем всего здания целиком (разве что многоэтажка-дом-призрак, в котором ни одной проданной квартиры). Как только дом сдается или начинает заселяться, права на недвижимость дробятся. Каждая отдельная квартира получает своего собственника — физическое или юридическое лицо, а общее имущество автоматически переходит в коллективную собственность всех владельцев квартир и нежилых помещений.

Вам принадлежит квартира (или пара), а вот подъезд, лестница, лифт, чердак, крыша, подвал, фасад, придомовая территория (иногда даже парковки и земли вокруг дома!) — это уже не лично ваша недвижимость, а так называемое общее имущество. Кстати, даже если ваш сосед снизу купил две квартиры на площадке и решил объединить их, его доля в общем имуществе всё равно будет больше вашей, но общая территория не будет только его.

Собственники квартир не могут отказаться от своей доли в общем имуществе. Её нельзя выделить, продать, подарить, сдать в аренду отдельно от квартиры. Этот нюанс прописан во многих судебных решениях — суды давно сформулировали: купил жильё — автоматически получил кусочек подъезда и лестницы в собственность.

На этом этапе возникает интересный вопрос — а государство? Вот на момент постройки дома до передачи квартир, да, собственником выступает муниципалитет или застройщик. Но как только переход права на первую квартиру зарегистрирован в Росреестре, эти моменты пересчитываются, и появляется коллектив собственности — жильцы. Этот принцип действует по всей России с 2005 года (с момента вступления в силу ЖК РФ), и его не нарушают даже мегаполисы вроде Москвы и Санкт-Петербурга.

Что входит в общее имущество: неочевидные детали

Обычно представляют себе стандартный набор: стены, лестничные пролеты, крыша. Но стоит посмотреть на определение в Жилищном кодексе — и картинка становится намного шире. К общему имуществу относят:

• Лестницы, лифты, коридоры и холлы;
• Чердаки, крыши и технические этажи;
• Фасады, внешние стены;
• Внутридомовые коммуникации: стояки воды, канализации, отопления до точки врезки в квартиру;
• Подвал и технические помещения;
• Электропроводка, антенны, домофоны, вентиляционные шахты;
• Придомовая территория и земля вокруг дома.

Есть интересный нюанс, который часто не замечают: если объект (скажем, обособленное помещение на первом этаже) не числится собственностью кого-то из жильцов, он автоматом считается частью общего имущества. Поэтому, если вдруг на первом этаже находятся кладовые, бывшая диспетчерская или даже обувная мастерская советских времён, скорее всего, это смежная собственность всех. Кто-то сдаёт помещения торговым сетям или даже аптекам? Право на сдачу — только от лица всех собственников.

А теперь про землю. Закон определяет, что участок под многоэтажкой (и кое-что вокруг — например, детская площадка, клумбы, стоянки для авто) должен быть оформлен в общедолевую собственность всех квартиросъемщиков. В реальности не всегда оформляют землю — города растут, генпланы меняются, у муниципалитетов не хватает ресурсов разметить каждый пятачок. Но право это есть, и жильцы могут его реализовать — оформить участок в собственность сообща.

Вот простой лайфхак: если детскую площадку хотят снести или под окнами вдруг строится магазин, спросите у управляющей компании — оформлен ли участок? Часто оказывается, что нет — а можно предпринять коллективные шаги для этого, чтобы защитить двор.

ТСЖ, управляющие компании, муниципалитет: кто на что влияет

Пожалуй, нет в России темы запутаннее, чем влияние разных организаций на дом. Люди думают, что если у дома «есть управляющая компания», то это и есть хозяин здания. На самом деле УК — это сервисная организация, которая обслуживает ваше имущество за деньги (это прописано в договоре). Они берут платежи за уборку подъездов, текущий ремонт, вывоз мусора. Но не имеют ни прав распоряжаться объектами общего имущества, ни полномочий без специального решения что-то глобально перестраивать. Закон чётко гласит: решать судьбу дома, общих помещений, подвалов, чердаков вправе только сами собственники — коллективно, через общее собрание.

ТСЖ — товарищество собственников жилья. Многие путают с УК, но ТСЖ — это юридическое лицо, созданное самими жильцами. Через него удобно контролировать расходы, подписывать договоры, заказывать работы напрямую. По сути, ТСЖ действует по поручению владельцев квартир. Многие успешные дома в Санкт-Петербурге идут по этому пути: нанимают работников, сами ищут подрядные организации, решают, где и что чинить.

Город или муниципалитет тоже не остаются в стороне — если часть квартир не приватизирована, эти объекты принадлежат государству, и оно участвует в собраниях и голосованиях, как обычный владелец. Например, Санкт-Петербург имеет серьезный фонд неприватизированных квартир, и в некоторых домах этого достаточно, чтобы блокировать или, наоборот, инициировать решения по капремонту, ремонту кровли, изменению сервиса.

Решения по основным вопросам принимают на общем собрании собственников. Закон требует уведомлять всех жильцов, организовывать очные или заочные собрания, фиксировать результат протоколом, который потом можно предъявлять в суде или обращаться с ним в орган местного самоуправления. Для отдельного капитального ремонта или сдачи части дома в аренду требуется квалифицированное большинство голосов — иногда это сложно собрать, когда половина квартир фактически сдаются или не заселены.

Но если наладить контакт с соседями, можно реально повлиять на свой дом. Вот мой реальный совет: если управляющая компания годами кормит «завтраками», объединитесь активной группой — и смените её на более ответственную. Всё решается коллективной волей владельцев жилья.

Типичные «подводные камни» коллективной собственности и важные советы

Хотите сами управлять домом? Готовьтесь к нюансам. Самое больное — это отсутствие единого управляющего собственника. Каждый ответственный только за свою квартиру, а вот общее имущество — зона общих интересов, но и конфликтов. Это лучше всего видно на собраниях: кто-то хочет утеплить фасад, а кто-то против ремонта, ведь «и так сойдёт».

Есть опасный миф, что государство обязано всегда чинить дом, даже если соседи не платят за капремонт. Но практика показывает: государство вмешивается только в крайних случаях (аварии, угроза жизни), а обычные ремонты — обязанность владельцев. Пример из Санкт-Петербурга: дом 1977 года постройки вышел на капремонт только после 15 (!) лет ожидания, потому что собственники не могли набрать нужное количество голосов для решения и оплаты.

Жильцы бывают удивлены, что мусоропровод решили заварить, внешние кондиционеры запрещают, цветы с первого этажа убирают — все эти вопросы решают на общем собрании, а не по воле одного или двух человек. Если не участвовать в жизни дома — решения примут без вашего согласия. Совет: ходите на собрания, даже если не любите беседы с Аллой Ивановной из второго парадного. Это действительно может повлиять на то, как будете жить дальше.

• Совет: заведите чаты с соседями в мессенджерах — так удобнее жить, решать вопросы и даже находить компромиссы по ремонту подъезда!
• Советуйте новым собственникам не сразу подавать жалобы «вверх», а решать вопросы на местах с представителями управляющей компании или ТСЖ.
• Проверьте, нет ли скрытых арендаторов в вашем доме — часто подвал, техэтаж или коммерческий первый этаж сдается без ведома собственников, а доход идёт непонятно кому.
• Если решите сменить УК — готовьте документы заранее и объединяйтесь с соседями.

Не забывайте, что всё ваше коллективное имущество прописано в документах (технический паспорт МКД, сведения из ЕГРН, договор управления). В любой спорной ситуации — требуйте официальный перечень вашего совместного имущества. И если вам кажется, что кто-то распоряжается чердаком или подвалом без участия жильцов — уточняйте на собраниях или даже обращайтесь в суд.

Добавлю интересный факт: впервые столь детально о коллективной собственности речь зашла только в 2000-х. Если забить в поиск по решениям судов — большинство конфликтов по МКД возникает не между жильцами и УК, а именно из-за использования (или неиспользования) общего имущества. Пример: спор о сдаче подвала в аренду под автомойку окончился судом, который обязал вернуть помещение в изначальное состояние и получить разрешение всех собственников.

И тут вспоминаю, как Лариса рассказывала: пока не вступила в чаты дома, даже не знала, что тариф за воду решают не только коммунальщики, а сама соседская инициативная группа может добиться новых условий по счетчикам и сервису!

Вот такая история с собственником многоквартирного дома. На бумаге — это каждый из нас, кто оплатил свою квартиру. На практике — коллектив из разномастных жителей, которым придется договариваться и делить общее имущество не только по бумагам, но и по-человечески. И это не повод отстраняться — лучше знать свои права, чтобы они однажды не перестали быть вашими!