Кто контролирует деятельность ТСЖ: простыми словами о главном

Контроль за работой ТСЖ – один из самых живых и острых вопросов в любом многоквартирнике. Никому не хочется платить «в никуда» – все хотят понимать, куда идут взносы и почему за окном опять сломался домофон. Кто реально следит за тем, чтобы управдомы не разогнались и не превратились в очередных чиновников, которым никто не интересен?

На бумаге всё просто: за деятельностью ТСЖ вправе следить сами жильцы, ревизионная комиссия, а иногда и государство. Но как это работает в жизни? Можно ли прийти и посмотреть смету или спросить главу ТСЖ, когда наконец починят лифт? Немного терпения — сейчас разберём, кто и как может контролировать деятельность ТСЖ, и что делать, если что-то идёт не так, как хотелось бы.

• Кто считается контролёром ТСЖ по закону
• Возможности собственников: как влиять на контроль
• Ревизионная комиссия и её реальная польза
• Роль управляющих компаний и надзорных органов
• Полезные советы: как не дать себя обмануть

Кто считается контролёром ТСЖ по закону

Тут нет ничего загадочного: контроль за деятельностью ТСЖ описан сразу в нескольких законах, в первую очередь в Жилищном кодексе РФ (статья 150, 146 и смежные). Формально контролёров не так уж много, и они делятся на внутренние и внешние.

Внутри самого ТСЖ над порядком следят:

• Общее собрание собственников — высший орган управления. Это значит, что любые важные решения (выбор председателя, утверждение сметы, ремонт крыши) принимаются только учётом всех собственников. Без согласия большинства ни одна крупная трата невозможна.
• Ревизионная комиссия — отдельный орган с функцией проверки. Обычно туда избирают несколько человек из числа жильцов, которые не работают в правлении ТСЖ. Их задача — регулярно проверять финансовые документы, акты, сметы.

Внешний контроль обеспечивают:

• Госжилнадзор и прокуратура — они реагируют, если появляются жалобы жителей или если сами находят нарушения. Проверки могут быть как плановыми, так и внезапными.
• Суды — если спор вышел за рамки «разговорами не решить», любой член ТСЖ может обратиться в суд. Решения суда обязательны для исполнения.

Вот реальный список «контролёров» ТСЖ по закону:

Вот что говорит Константин Крок, руководитель профильной комиссии жилищного комитета:

«Самый эффективный контроль за деятельностью ТСЖ — регулярное участие собственников в собраниях. Все схемы злоупотреблений чаще всего случаются там, где люди пускают дела на самотёк».

Управляющая компания не имеет права вставать над ТСЖ — если жильцы создали товарищество, контроль за этим органом остаётся только за самими собственниками, ревизорами и госорганами.

Возможности собственников: как влиять на контроль

Жильцы не просто платят взносы, они имеют полное право влиять на работу своего ТСЖ. Самый железный инструмент — общее собрание собственников. На нём решаются ключевые вопросы: утверждение смет, выбор председателя, запуск или остановка важных ремонтных работ. Без одобрения большинства никакие серьёзные решения приниматься не могут.

Всё чаще жильцы пользуются своим правом знакомиться с документами ТСЖ: отчётами о тратах, договорами на обслуживание, протоколами собраний. Закон разрешает каждому, кто владеет квартирой, запросить любые бумаги, связанные с управлением домом. ТСЖ обязано предоставить их в течение 5 рабочих дней. Это хороший способ сразу понять — где честная отчётность, а где что-то скрывается.

• Можно инициировать внеочередное собрание, если на руках у вас более 10% подписей собственников.
• Имеете право предложить новый состав правления или полностью сменить председателя, если большинство поддержит идею на собрании.
• Можно вынести вопрос о проведении независимой аудиторской проверки.
• Жильцы вправе подать коллективную жалобу в жилищную инспекцию, если чувствуют нарушения или не видят прозрачности.

Иногда достаточно просто задать неудобный вопрос на встрече с правлением, чтобы те начали работать чуть лучше. Сам факт контроля со стороны жильцов быстро отрезвляет тех, кто привык к тишине.

Вот небольшая таблица для сравнения прав и популярных возможностей собственников в ТСЖ:

Самое полезное: не стесняйтесь действовать. Любой собственник, даже если у него всего одна квартира, реально может повлиять на контроль ТСЖ. Не нужно ждать «активистов» — всё начинается с простого вопроса и желания разобраться.

Ревизионная комиссия и её реальная польза

Ревизионная комиссия — это такая внутренняя группа контролёров в ТСЖ, которую выбирают из числа самих собственников. В её обязанности входит проверять, на что идут деньги и правильно ли ведётся бухгалтерия. Почему это важно? Потому что часто именно внутри появляются проблемы: деньги собрали, а расходовать стали как-то мутно. Тут и начинается работа комиссии.

По закону ревизионная комиссия обязана:

• Проверять финансовую отчётность — то есть смотреть, чтобы все приходы и расходы были оформлены по-честному.
• Анализировать основные решения правления ТСЖ, особенно крупные траты и заключение договоров.
• Докладывать о всех обнаруженных нарушениях на общем собрании собственников.

Состав комиссии обычно выбирает общее собрание сроком на год или два. Главное, чтобы туда не попали члены правления или их родственники — это прописано в Жилищном кодексе. Логика простая: нельзя проверять самого себя.

Реальная польза появляется, если комиссия не для галочки, а реально занимается делом: требует документы, задаёт вопросы, проверяет оплату квитанций, сверяет платежи с отчётами. Был случай в Нижнем Новгороде — обнаружили несоответствие в отчётах за два года, благодаря чему вернули в бюджет ТСЖ больше 200 тысяч рублей.

Если работа комиссии выглядит формально (например, когда отчёты просто переписываются под диктовку председателя), толку не будет. Самое интересное – любые контроль ТСЖ начинается с личной вовлечённости: можно войти в комиссию самому или хотя бы читать её отчёты и не бояться задавать вопросы на собраниях.

Совет: если у ТСЖ до сих пор нет ревизионной комиссии, это повод бить тревогу. Создание комиссии можно инициировать через собрание жильцов — шаблоны решений легко найти в интернете. Это поможет сделать работу ТСЖ прозрачнее и понятнее для всех.

Роль управляющих компаний и надзорных органов

Часто управляющая компания работает рядом с ТСЖ — у них разные полномочия, но задачи схожие: заботиться о доме. ТСЖ само управляет домом, а управляющая компания берёт эту работу на себя по договору. Иногда обе структуры взаимодействуют: ТСЖ нанимает УК, если не хочет заниматься обслуживанием напрямую. Вот тут и важно понимать — УК не проверяет ТСЖ, она просто исполнитель.

Следить за работой ТСЖ обязаны не управляющие компании (хотя они могут подсказывать, где что-то делается не так), а надзорные органы. Например, Государственная жилищная инспекция (ГЖИ) — это главный «надзиратель» по домам. ГЖИ может:

• Проводить проверки по жалобам жильцов;
• Контролировать соблюдение жилищного законодательства;
• Выписывать штрафы, если ТСЖ грубо нарушает правила;
• Обязывать ТСЖ устранять нарушения и отслеживать процесс.

Если у жильцов есть конкретные претензии (например, подозрение на нецелевое расходование средств или постоянные поломки), они могут отправить жалобу в ГЖИ. На практике инспекцию интересуют официальные обращения — разговоры по подъездам ничего не решают.

Для понимания, насколько ГЖИ влияет на ситуацию, посмотрите на такие цифры:

Видно, что проверки идут стабильно каждый год, и суммы штрафов растут. Это говорит о том, что система контроля реально работает, но ждать мгновенной реакции не стоит — у инспекции огромный поток обращений. Не забывайте фиксировать все претензии письменно и хранить копии — тогда надзорные органы работать будут быстрее.

Ещё одно ведомство — прокуратура. Она разбирается с крупными нарушениями: мошенничеством, хищением общих денег, подделкой протоколов. А вот пожарные, Роспотребнадзор и экологическая служба подключаются по специфическим вопросам — например, если по дому разлилась канализация или нарушена вентиляция.

Итак, контроль ТСЖ со стороны управляющей компании формален (только как подрядчик), а основные рычаги находятся у государственных надзорных органов. Если вы думаете, что в вашем ТСЖ происходит бардак — не стесняйтесь обращаться в ГЖИ, прокуратуру или соответствующие структуры по вашей проблеме.

Полезные советы: как не дать себя обмануть

Жильцам часто не до бумажной волокиты, а зря — именно в документах чаще всего и прячутся все «сюрпризы». Вот конкретные способы, как не дать ТСЖ провернуть что-то за вашей спиной.

• Регулярно просите у правления отчёты о доходах и расходах. По закону — не реже раза в год. Если скрывают, это сигнал тревоги.
• Пользуйтесь правом доступа к решениям общего собрания и ревизионной комиссии. Никому не должны отказывать в просмотре этих бумаг.
• Проверьте, размещает ли ТСЖ информацию на ГИС ЖКХ (госпортал для отчётности и прозрачности). Там вся официальная информация — от уставов до протоколов собраний.
• Если видите странное распределение денег, запросите копии договоров с подрядчиками. Это ваше право как собственника.
• Не верьте обещаниям на словах — смотрите документы, проверяйте подписи и даты.
• Если отказывают в информации — пишите жалобу в муниципалитет или в жилинспекцию. Бояться никто не будет, зато эффект часто срабатывает быстро.

Вот типичные сигналы, что с контроль ТСЖ есть проблемы:

Берегите свои деньги: даже если кажется, что всё идёт как надо, регулярная проверка документов помогает быстро выявить проблему. И главное — не бойтесь спрашивать лишний раз: настойчивых ТСЖ уважают намного больше, чем пассивных.