Какие работы управляющая компания выполняет бесплатно по закону?

Вы платите за коммунальные услуги каждый месяц - за свет, воду, отопление, вывоз мусора. Но что, если в подъезде потекла крыша, а лифт сломался? Должна ли управляющая компания всё это чинить за ваш счёт? Или есть работы, которые она обязана делать бесплатно - по закону, без дополнительных платежей?

Многие жильцы думают: если не пишут в квитанции - значит, не обязаны. Это ошибка. Управляющая компания не просто «выполняет услуги». Она несёт юридическую ответственность за состояние дома. И есть список работ, которые она обязана делать бесплатно - даже если вы не подписывали отдельный договор на них.

Что входит в обязательное обслуживание дома?

Всё, что связано с техническим состоянием общего имущества многоквартирного дома, - это обязанность управляющей компании. По закону (ФЗ-185, Постановление Правительства РФ № 491), к общему имуществу относятся:

• крыша, чердачные и подвальные помещения
• лестничные площадки, лифты, коридоры
• инженерные системы: водоснабжение, канализация, отопление, электропроводка
• фасады, фундамент, несущие стены
• дворовые территории: дорожки, освещение, детские площадки

Именно за всё это вы платите ежемесячно - в составе платы за содержание и ремонт жилья. Это не «услуга», а обязанность. Управляющая компания не может сказать: «Это не входит в тариф» - потому что именно так тариф и рассчитан.

Какие работы действительно бесплатны?

Вот список работ, которые управляющая компания должна выполнять бесплатно - без дополнительных взносов от жильцов:

1. Устранение протечек кровли - если вода течёт с крыши в подъезд или на этаж, это аварийная ситуация. УК обязана приехать в течение 24 часов и устранить причину. Не ждите, пока «пойдёт ремонт по плану».
2. Ремонт лифтов - если лифт не работает более 24 часов, это нарушение. УК должна вызвать специализированную организацию и отремонтировать его за счёт средств на содержание дома. Замена кабины или двигателя - тоже входит в обязанности, если это не модернизация.
3. Чистка и ремонт стояков водоснабжения и канализации - если в подвале засорился стояк, и вода заливает квартиры, УК должна устранить засор и заменить повреждённые трубы. Это не «дополнительная услуга» - это часть содержания инженерных систем.
4. Ремонт подъездных дверей и замков - если дверь в подъезд не закрывается, или сломан домофон, УК обязана починить или заменить. Безопасность - не опционально.
5. Ремонт внутридомового освещения - если перегорели лампы в лестничной клетке, УК должна заменить их в течение 3 дней. Не ждите, пока «придёт электрик по графику» - это аварийная ситуация.
6. Обработка фасада от плесени и грибка - если стены дома покрылись чёрными пятнами, это не эстетика - это признак нарушения гидроизоляции. УК обязана провести обработку и устранить причину.
7. Ремонт и очистка водосточных систем - если с крыши вода стекает прямо на тротуар, а не в трубу, это риск разрушения фундамента. УК должна прочистить желоба и трубы минимум два раза в год - весной и осенью.
8. Ремонт подъездных полов и перил - если ступени треснули, а перила шатаются, это опасно. УК обязана отремонтировать - иначе может нести ответственность за травмы.

Важно: если УК говорит, что «это не входит в тариф», - это незаконно. Вы можете потребовать письменный ответ с ссылкой на нормативный акт. В 90% случаев они просто не знают закон или надеются, что вы не разберётесь.

Что не входит в бесплатные работы?

Есть границы. Управляющая компания не обязана делать то, что выходит за рамки содержания общего имущества. Например:

• замена окон в квартире - это ваше личное имущество
• перепланировка квартиры - ваше право, но и ваша ответственность
• установка кондиционеров, видеодомофонов в квартире - по вашему желанию
• украсить двор цветами или поставить скамейки - только если на это собрали деньги на общем собрании
• замена стояков в вашей квартире - если вы меняете трубы внутри квартиры, это ваша задача

Важно понимать разницу: если труба проходит через подвал и ведёт к вашей квартире - это общее имущество. Если она уже зашита в стену вашей кухни - это ваше. УК ремонтирует только до точки входа в квартиру.

Как доказать, что работа должна быть бесплатной?

Если УК отказывает, действуйте по шагам:

1. Напишите заявление в УК. Укажите адрес, проблему, дату обнаружения. Попросите ответ в письменной форме.
2. Сфотографируйте проблему. Сделайте видео - это доказательство.
3. Если в течение 5 дней нет ответа - подайте жалобу в Госжилинспекцию. Это бесплатно. Или в Роспотребнадзор - если речь о санитарных нормах.
4. Если проблема угрожает жизни (например, протечка на этаже ниже), звоните в аварийную службу УК - они обязаны приехать в течение 2 часов.
5. Соберите поддержку соседей. Чем больше людей пишут заявления - тем выше шанс, что УК отреагирует.

Не бойтесь требовать. В Санкт-Петербурге в 2024 году Госжилинспекция наложила штрафы на 37 управляющих компаний за уклонение от обязательных работ. Всем им пришлось чинить крыши, лифты и трубы - за счёт своих средств.

Что делать, если УК требует доплату?

Иногда УК предлагает «дополнительную услугу» - например, «ремонт кровли за 15 000 рублей с квартиры». Это не законно, если вы уже платите за содержание дома.

Если вы не согласны - не платите. Но сделайте это правильно:

• Не пишите «я не платю», а пишите «я не согласен с дополнительной оплатой, так как работа входит в обязательные обязанности УК».
• Приложите квитанции, где указан тариф на содержание.
• Ссылайтесь на Постановление Правительства РФ № 491 - пункт 2, перечень работ.

Если УК начнёт взыскивать долг - это будет незаконно. Суды в России в 2023-2024 годах в 92% случаев встали на сторону жильцов, если они доказали, что работа входила в обязательный перечень.

Как проверить, что УК делает всё по закону?

У каждой управляющей компании должен быть план работ на год - он должен быть доступен на сайте, в кабинете жильца или в офисе. Запросите его. В нём должны быть указаны:

• когда планируется ремонт крыши
• когда чистят водостоки
• когда проверяют лифты
• когда проводится обследование фасада

Если в плане нет этих пунктов - это нарушение. Вы можете потребовать внести изменения на общем собрании. Если УК игнорирует - обращайтесь в Госжилинспекцию.

Также проверяйте, сколько денег УК тратит на содержание дома. По закону, не менее 70% средств от платы за содержание должно идти именно на ремонт и обслуживание. Остальное - на зарплаты, административные расходы, налоги. Если вы видите, что УК тратит 30% на ремонт - это красный флаг.

Что делать, если УК не справляется?

Если вы годами видите, что крыша течёт, лифты ломаются, а заявки остаются без ответа - пора менять управляющую компанию. Вы можете инициировать общее собрание жильцов и проголосовать за смену УК. Это не сложно. Нужно собрать 50% + 1 голос собственников. В Санкт-Петербурге в 2024 году более 120 домов сменили УК именно из-за халатности в обслуживании.

Не ждите, пока вода зальёт вашу квартиру. Не ждите, пока лифт упадёт. Закон на вашей стороне. Вы платите - и имеете право на качественное обслуживание. Управляющая компания - не благотворительная организация. Это бизнес, который обязан выполнять обязательства. И если он их не выполняет - вы имеете право требовать, и даже менять его.