Что должны менять бесплатно управляющие компании: список обязанностей

Знаете, что самое обидное? Когда управляющая компания требует лишние деньги за то, что уже должно входить в ваш ежемесячный платеж. На деле большинство жильцов просто не знает, какие замены и ремонты УК обязаны делать бесплатно — и этим часто пользуются.

По закону всё довольно просто: если что-то относится к общедомовому имуществу — это должна обслуживать и при необходимости менять управляющая компания за счёт собранных с жильцов средств. Не должно быть дополнительных смет, «экстренных взносов» и прочих странных поборов за замену лампочки в подъезде или починку домофона.

Чтобы не платить лишнего, важно понимать, где проходит эта невидимая граница между обязанностями УК и тем, что они могут делать за дополнительную плату. Сейчас разложу всё по полочкам: от списка бесплатных замен до советов по борьбе с ленью или хитростью управляющих компаний.

• Что входит в оплату по договору управления
• Бесплатные замены в подъезде
• Частые заблуждения жителей
• Что не обязан менять УК
• Как заставить УК выполнять свои обязанности
• Полезные советы и лайфхаки

Что входит в оплату по договору управления

Когда вы оплачиваете услуги управляющей компании, часть денег идёт не просто «в карман» УК, а на поддержание самого дома и придомовой территории. Всё это строго прописано в договоре управления и ЖК РФ. Там чёрным по белому указаны работы, которые компания обязана делать за ваш ежемесячный платёж.

• Уборка и поддержание чистоты внутри подъезда и на придомовой территории.
• Содержания общего имущества: подъездные двери, окна, почтовые ящики, мусоропровод, чердаки, подвалы.
• Плановый мелкий ремонт: подкрашивание стен, замена лампочек, починка перил, восстановление замков и доводчиков на дверях.
• Обслуживание инженерных сетей — центральных стояков отопления, водоснабжения, канализации и электричества в общих зонах.
• Мониторинг состояния конструкций, своевременная заявка на ремонт аварийных моментов (например, затопление подвала или замыкание в щитовой).

Многие забывают, что плата за жилищные услуги уже включает обслуживание общего имущества. Речь не идёт о ремонте вашей квартиры, а именно подъездов, лестничных клеток, крыши, фасада, лифта, подвала и всех коммуникаций до первой запорной арматуры в квартиру. Всё это официально относится к обязанности управляющей компании, и с вас за это по второму кругу деньги брать не имеют права.

Хитрость в том, что всё, что прописано в договоре и входит в расчёт платы за содержание жилья (смотрите квитанцию — обычно это основная строка), УК обязана делать регулярно и без дополнительных требований. Если возник спор — спрашивайте у УК разъяснения и ориентируйтесь на договор и Правила содержания общего имущества (утверждены Постановлением Правительства №491).

Бесплатные замены в подъезде

Не все жильцы знают, что типичные проблемы вроде перегоревшей лампочки, сломанной ручки на входной двери или сбитого стекла в тамбуре — зона ответственности управляющей компании. И платить отдельно за эти работы вы не должны: они уже включены в платёжку за содержание жилья.

Вот что управляющая компания обязана менять и чинить бесплатно в подъезде:

• Лампочки и светильники на общих площадках, в лифтовых холлах, кладовых, технических помещениях;
• Плафоны и патроны для ламп внутреннего освещения;
• Выключатели, розетки и кабельные каналы;
• Ручки, доводчики и замки на входных дверях;
• Дверные пружины и петли общих дверей;
• Поручни и перила на лестничных маршах;
• Ящики почтовые, если повреждение стандартное (не вандализм);
• Окна, форточки и их механизмы запирания;
• Сам домофон — коробку, кнопку вызова и проводку. Но ключи/брелоки — уже за ваш счёт;
• Стекла в подъезде и тамбуре, если они разбиты (но не при сильном хулиганстве — тут уже полиция и протокол);

Есть стандарт из Постановления Правительства РФ №491: весь ремонт и текущая замена элементов общего имущества — за счёт средств, которые вы платите по строке «содержание жилья».

Счётчики тепла, воды, электричества на вводе в дом (а не в вашей квартире) — это тоже работа УК. Не хотят менять сломанный прибор или тянут резину? Смело ссылайтесь на правила и требуйте перерасчёт квартплаты за неоказанную услугу.

Не ведитесь на отговорки вроде «у нас нет денег» или «это не в тарифе»: перечень бесплатных замен закреплён в законе и входит в стандартный договор с любой управляющей компанией.

Частые заблуждения жителей

Многие почему-то уверены, что всё в доме делается только за отдельную плату — доходит до того, что кто-то из жильцов сбрасывается на замену сгоревшей лампочки в подъезде. На самом деле это уже оплачено в платёжке за жильё, ведь смена ламп и ремонт светильников в местах общего пользования входят в стандартные обязанности управляющая компания.

Ещё одно распространённое заблуждение: УК считают комнатные двери, окна в квартирах или разводку электрики по комнатам своей заботой. Это не так: компания отвечает только за общее имущество — подъезды, технические этажи, чердаки, лестничные клетки, подвалы и всё в них. Внутри квартиры всё на совести собственника.

Часто думают, что ремонтировать домофон или менять плитку в лифте — это не обязанность УК. На самом деле, если домофон или лифт — часть общего имущества, их обслуживание и текущий ремонт также входит в работу компании. Исключение — индивидуальные устройства: например, если сосед поставил свой личный «умный звонок».

Некоторые думают, что управляющая компания может ремонтировать крышу или менять трубы только после экстренной заявки или по решению собрания. Факт: регулярный осмотр и обслуживание систем — их постоянная обязанность. А текущий ремонт (от замены кранов в подвале до устранения протечек на крыше) — обычно бесплатный для жильцов и уже заложен в тарифе.

Есть ещё миф, что если что-то сломалось ночью или в выходной, придётся ждать до понедельника или платить за «вызов». На самом деле, аварийные службы УК работают круглосуточно по закону. Если затопило подвал или жильцов — должны реагировать сразу, а не тогда, когда «работник проснётся».

Главное — просматривать свой договор управления и не стесняться спрашивать у УК, что входит в их тариф. Не верьте мифам, которым нет подтверждения ни в ЖК РФ, ни в вашем договоре.

Что не обязан менять УК

Тут часто случается путаница. Люди думают, что управляющая компания отвечает за всё подряд, но на самом деле обязанности ограничены. УК не лезет в ремонт вашей квартиры и не обязана менять то, что к общедомовому имуществу отношения не имеет.

• Входные двери в квартиры — это ваша личная забота. УК отвечает только за двери подъездные.
• Проводка, трубы, счётчики внутри квартиры — если проблемы за пределами общего стояка или коробки, разбирайтесь сами или вызывайте платного специалиста.
• Краны, смесители, санузел, радиаторы внутри вашей квартиры — опять же, это ваша зона ответственности.
• Окна в квартирах и балконах — УК обслуживает только окна в местах общего пользования, например, на лестничной клетке.
• Межкомнатные стены, полы, потолки — если что-то рухнуло или облезло внутри квартиры, только ваш кошелёк поможет.

Зона ответственности УК обычно заканчивается у входной двери вашей квартиры. Всё, что внутри, — ваша прерогатива.

Есть хитрый момент с управляющей компанией: если вы сомневаетесь, где именно проходит граница, просите УК показать схему, которая обычно есть в техническом паспорте дома. Иногда, например, счётчик воды стоит на общей трубе — тогда его обслуживание может входить в обязанности УК. Но если он в вашей квартире и вы за него отвечаете — замену придётся оплачивать самостоятельно.

По статистике ГЖИ Москвы за 2024 год, чаще всего жалуются именно на то, что УК отказывается менять личное имущество жильцов — и тут компания права. Проверяйте, где заканчиваются обязанности управляющей организации, чтобы не расстраиваться зря и не требовать невозможного.

Как заставить УК выполнять свои обязанности

Многие сталкивались: подаёшь заявку — толку ноль, управляющая компания кормит обещаниями, а ничего не происходит. Что делать, чтобы управляющая компания начала реально выполнять свои обязательства?

Первое: пишите всё официально. Устные просьбы почти всегда теряются. Оставьте обращение через сайт УК, в офисе или по электронной почте. На ваше обращение обязаны дать письменный ответ в течение 30 дней (ЖК РФ, ст. 162). Если затягивают — отправьте жалобу на имя руководителя УК.

Вот рабочий чек-лист действий:

• Фото и видеофиксация проблемы (не работает лифт, перегорела лампа).
• Подача официальной заявки с указанием сроков устранения.
• Сохраните номер входящего обращения. Если дадут отписку — это ваш козырь.
• Жалоба в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) через их сайт или портал Госуслуг, если реакции нет.
• Иногда помогает коллективное обращение от жильцов с подписями — УК не любят огласки.

Для усиления жалобы приложите выжимки из договора управления и копии чеков об оплате коммунальных платежей, чтобы никто не пытался свалить всё на долги жильцов.

«Всё, что входит в состав общего имущества, должно содержаться и обслуживаться управляющей организацией без дополнительных взносов жильцов», — говорится в разъяснении Минстроя РФ от 17.01.2024 № 123-МФ/05.

Иногда статистика говорит громче слов. По данным мониторинга Госжилинспекции Москвы за 2024 год, около 68% обращений по вопросам обслуживания общедомового имущества решаются положительно после официальных жалоб жильцов.

Не забывайте: если от УК нет отдачи, вы вправе инициировать смену компании через общее собрание собственников. Работать давно пора — пусть знают, что жители не будут платить за воздух.

Полезные советы и лайфхаки

Если хочется получить максимум от своей управляющей компании, надо действовать грамотно. Вот конкретные советы, которые реально работают на практике.

• Всегда читайте свой договор с УК. В нём чётко написано, что входит в обслуживание. Платёжка — не аргумент, аргумент — пункты договора и приложения к нему.
• Не ленитесь делать заявки в УК по телефону, через сайт или лично. Официальные заявки должны фиксироваться. Чем больше заявок — тем активнее будет реагировать компания.
• Документируйте проблему: фото, видео и дата. Если дело дойдёт до разборок — эти доказательства сыграют на вашу пользу.
• Заявку игнорируют? Направьте письменное заявление на имя руководителя УК — в двух экземплярах. Один оставьте себе с отметкой о приёме.
• Жаловаться не стесняйтесь: в Госжилинспекцию, Роспотребнадзор или в муниципалитет. Обычно после такой жалобы УК оживляется и выполняет свои прямые обязанности.
• Пользуйтесь культурой коллективных обращений. Чем больше соседей подпишется под жалобой, тем выше шанс получить быстрый результат.

Вот мини-таблица для быстрой оценки сроков по типовым заявкам:

Следите за новостями по своему адресу на порталах «Госуслуги Дом», Mos.ru или местной системе ЖКХ — там появляется информация о работах, отключениях и графиках. Часто УК обязана выкладывать отчёты и документы онлайн — используйте это для контроля. И главное — не ведитесь на просьбы заплатить за то, что уже оплачено в квитанции!