Что должны менять бесплатно управляющие компании: список обязанностей

Что должны менять бесплатно управляющие компании: список обязанностей мая, 25 2025

Знаете, что самое обидное? Когда управляющая компания требует лишние деньги за то, что уже должно входить в ваш ежемесячный платеж. На деле большинство жильцов просто не знает, какие замены и ремонты УК обязаны делать бесплатно — и этим часто пользуются.

По закону всё довольно просто: если что-то относится к общедомовому имуществу — это должна обслуживать и при необходимости менять управляющая компания за счёт собранных с жильцов средств. Не должно быть дополнительных смет, «экстренных взносов» и прочих странных поборов за замену лампочки в подъезде или починку домофона.

Чтобы не платить лишнего, важно понимать, где проходит эта невидимая граница между обязанностями УК и тем, что они могут делать за дополнительную плату. Сейчас разложу всё по полочкам: от списка бесплатных замен до советов по борьбе с ленью или хитростью управляющих компаний.

Что входит в оплату по договору управления

Когда вы оплачиваете услуги управляющей компании, часть денег идёт не просто «в карман» УК, а на поддержание самого дома и придомовой территории. Всё это строго прописано в договоре управления и ЖК РФ. Там чёрным по белому указаны работы, которые компания обязана делать за ваш ежемесячный платёж.

  • Уборка и поддержание чистоты внутри подъезда и на придомовой территории.
  • Содержания общего имущества: подъездные двери, окна, почтовые ящики, мусоропровод, чердаки, подвалы.
  • Плановый мелкий ремонт: подкрашивание стен, замена лампочек, починка перил, восстановление замков и доводчиков на дверях.
  • Обслуживание инженерных сетей — центральных стояков отопления, водоснабжения, канализации и электричества в общих зонах.
  • Мониторинг состояния конструкций, своевременная заявка на ремонт аварийных моментов (например, затопление подвала или замыкание в щитовой).

Многие забывают, что плата за жилищные услуги уже включает обслуживание общего имущества. Речь не идёт о ремонте вашей квартиры, а именно подъездов, лестничных клеток, крыши, фасада, лифта, подвала и всех коммуникаций до первой запорной арматуры в квартиру. Всё это официально относится к обязанности управляющей компании, и с вас за это по второму кругу деньги брать не имеют права.

Хитрость в том, что всё, что прописано в договоре и входит в расчёт платы за содержание жилья (смотрите квитанцию — обычно это основная строка), УК обязана делать регулярно и без дополнительных требований. Если возник спор — спрашивайте у УК разъяснения и ориентируйтесь на договор и Правила содержания общего имущества (утверждены Постановлением Правительства №491).

Бесплатные замены в подъезде

Не все жильцы знают, что типичные проблемы вроде перегоревшей лампочки, сломанной ручки на входной двери или сбитого стекла в тамбуре — зона ответственности управляющей компании. И платить отдельно за эти работы вы не должны: они уже включены в платёжку за содержание жилья.

Вот что управляющая компания обязана менять и чинить бесплатно в подъезде:

  • Лампочки и светильники на общих площадках, в лифтовых холлах, кладовых, технических помещениях;
  • Плафоны и патроны для ламп внутреннего освещения;
  • Выключатели, розетки и кабельные каналы;
  • Ручки, доводчики и замки на входных дверях;
  • Дверные пружины и петли общих дверей;
  • Поручни и перила на лестничных маршах;
  • Ящики почтовые, если повреждение стандартное (не вандализм);
  • Окна, форточки и их механизмы запирания;
  • Сам домофон — коробку, кнопку вызова и проводку. Но ключи/брелоки — уже за ваш счёт;
  • Стекла в подъезде и тамбуре, если они разбиты (но не при сильном хулиганстве — тут уже полиция и протокол);

Есть стандарт из Постановления Правительства РФ №491: весь ремонт и текущая замена элементов общего имущества — за счёт средств, которые вы платите по строке «содержание жилья».

Счётчики тепла, воды, электричества на вводе в дом (а не в вашей квартире) — это тоже работа УК. Не хотят менять сломанный прибор или тянут резину? Смело ссылайтесь на правила и требуйте перерасчёт квартплаты за неоказанную услугу.

Что меняют бесплатноЧто не входит
Лампочки, выключатели, двери, окна, домофон (сама коробка и кнопка)Ремонт личных квартир, замена домофонных ключей, новые почтовые ящики по желанию
Стекла в подъездеУстранение последствий вандализма (зависит от протокола полиции)

Не ведитесь на отговорки вроде «у нас нет денег» или «это не в тарифе»: перечень бесплатных замен закреплён в законе и входит в стандартный договор с любой управляющей компанией.

Частые заблуждения жителей

Многие почему-то уверены, что всё в доме делается только за отдельную плату — доходит до того, что кто-то из жильцов сбрасывается на замену сгоревшей лампочки в подъезде. На самом деле это уже оплачено в платёжке за жильё, ведь смена ламп и ремонт светильников в местах общего пользования входят в стандартные обязанности управляющая компания.

Ещё одно распространённое заблуждение: УК считают комнатные двери, окна в квартирах или разводку электрики по комнатам своей заботой. Это не так: компания отвечает только за общее имущество — подъезды, технические этажи, чердаки, лестничные клетки, подвалы и всё в них. Внутри квартиры всё на совести собственника.

Часто думают, что ремонтировать домофон или менять плитку в лифте — это не обязанность УК. На самом деле, если домофон или лифт — часть общего имущества, их обслуживание и текущий ремонт также входит в работу компании. Исключение — индивидуальные устройства: например, если сосед поставил свой личный «умный звонок».

Некоторые думают, что управляющая компания может ремонтировать крышу или менять трубы только после экстренной заявки или по решению собрания. Факт: регулярный осмотр и обслуживание систем — их постоянная обязанность. А текущий ремонт (от замены кранов в подвале до устранения протечек на крыше) — обычно бесплатный для жильцов и уже заложен в тарифе.

Есть ещё миф, что если что-то сломалось ночью или в выходной, придётся ждать до понедельника или платить за «вызов». На самом деле, аварийные службы УК работают круглосуточно по закону. Если затопило подвал или жильцов — должны реагировать сразу, а не тогда, когда «работник проснётся».

Главное — просматривать свой договор управления и не стесняться спрашивать у УК, что входит в их тариф. Не верьте мифам, которым нет подтверждения ни в ЖК РФ, ни в вашем договоре.

Что не обязан менять УК

Что не обязан менять УК

Тут часто случается путаница. Люди думают, что управляющая компания отвечает за всё подряд, но на самом деле обязанности ограничены. УК не лезет в ремонт вашей квартиры и не обязана менять то, что к общедомовому имуществу отношения не имеет.

  • Входные двери в квартиры — это ваша личная забота. УК отвечает только за двери подъездные.
  • Проводка, трубы, счётчики внутри квартиры — если проблемы за пределами общего стояка или коробки, разбирайтесь сами или вызывайте платного специалиста.
  • Краны, смесители, санузел, радиаторы внутри вашей квартиры — опять же, это ваша зона ответственности.
  • Окна в квартирах и балконах — УК обслуживает только окна в местах общего пользования, например, на лестничной клетке.
  • Межкомнатные стены, полы, потолки — если что-то рухнуло или облезло внутри квартиры, только ваш кошелёк поможет.

Зона ответственности УК обычно заканчивается у входной двери вашей квартиры. Всё, что внутри, — ваша прерогатива.

ОбъектКто меняет
Лампочки в подъездеУК
Лампочки в квартиреЖилец
Общедомовая проводкаУК
Внутриквартирная проводкаЖилец
Стояк канализацииУК
Сантехника в квартиреЖилец

Есть хитрый момент с управляющей компанией: если вы сомневаетесь, где именно проходит граница, просите УК показать схему, которая обычно есть в техническом паспорте дома. Иногда, например, счётчик воды стоит на общей трубе — тогда его обслуживание может входить в обязанности УК. Но если он в вашей квартире и вы за него отвечаете — замену придётся оплачивать самостоятельно.

По статистике ГЖИ Москвы за 2024 год, чаще всего жалуются именно на то, что УК отказывается менять личное имущество жильцов — и тут компания права. Проверяйте, где заканчиваются обязанности управляющей организации, чтобы не расстраиваться зря и не требовать невозможного.

Как заставить УК выполнять свои обязанности

Многие сталкивались: подаёшь заявку — толку ноль, управляющая компания кормит обещаниями, а ничего не происходит. Что делать, чтобы управляющая компания начала реально выполнять свои обязательства?

Первое: пишите всё официально. Устные просьбы почти всегда теряются. Оставьте обращение через сайт УК, в офисе или по электронной почте. На ваше обращение обязаны дать письменный ответ в течение 30 дней (ЖК РФ, ст. 162). Если затягивают — отправьте жалобу на имя руководителя УК.

Вот рабочий чек-лист действий:

  • Фото и видеофиксация проблемы (не работает лифт, перегорела лампа).
  • Подача официальной заявки с указанием сроков устранения.
  • Сохраните номер входящего обращения. Если дадут отписку — это ваш козырь.
  • Жалоба в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) через их сайт или портал Госуслуг, если реакции нет.
  • Иногда помогает коллективное обращение от жильцов с подписями — УК не любят огласки.

Для усиления жалобы приложите выжимки из договора управления и копии чеков об оплате коммунальных платежей, чтобы никто не пытался свалить всё на долги жильцов.

«Всё, что входит в состав общего имущества, должно содержаться и обслуживаться управляющей организацией без дополнительных взносов жильцов», — говорится в разъяснении Минстроя РФ от 17.01.2024 № 123-МФ/05.

Иногда статистика говорит громче слов. По данным мониторинга Госжилинспекции Москвы за 2024 год, около 68% обращений по вопросам обслуживания общедомового имущества решаются положительно после официальных жалоб жильцов.

ДействиеСреднее время решенияЭффективность
Одиночное обращение15 дней44%
Жалоба в ГЖИ10 дней68%
Коллективная жалоба8 дней78%

Не забывайте: если от УК нет отдачи, вы вправе инициировать смену компании через общее собрание собственников. Работать давно пора — пусть знают, что жители не будут платить за воздух.

Полезные советы и лайфхаки

Если хочется получить максимум от своей управляющей компании, надо действовать грамотно. Вот конкретные советы, которые реально работают на практике.

  • Всегда читайте свой договор с УК. В нём чётко написано, что входит в обслуживание. Платёжка — не аргумент, аргумент — пункты договора и приложения к нему.
  • Не ленитесь делать заявки в УК по телефону, через сайт или лично. Официальные заявки должны фиксироваться. Чем больше заявок — тем активнее будет реагировать компания.
  • Документируйте проблему: фото, видео и дата. Если дело дойдёт до разборок — эти доказательства сыграют на вашу пользу.
  • Заявку игнорируют? Направьте письменное заявление на имя руководителя УК — в двух экземплярах. Один оставьте себе с отметкой о приёме.
  • Жаловаться не стесняйтесь: в Госжилинспекцию, Роспотребнадзор или в муниципалитет. Обычно после такой жалобы УК оживляется и выполняет свои прямые обязанности.
  • Пользуйтесь культурой коллективных обращений. Чем больше соседей подпишется под жалобой, тем выше шанс получить быстрый результат.

Вот мини-таблица для быстрой оценки сроков по типовым заявкам:

Что не так?Срок устранения (по закону)
Нет света на площадке2 часа
Сломан замок/дверь подъезда1 сутки
Засор мусоропровода1 сутки
Повреждение общего имущества2–3 дня

Следите за новостями по своему адресу на порталах «Госуслуги Дом», Mos.ru или местной системе ЖКХ — там появляется информация о работах, отключениях и графиках. Часто УК обязана выкладывать отчёты и документы онлайн — используйте это для контроля. И главное — не ведитесь на просьбы заплатить за то, что уже оплачено в квитанции!