Что бесплатно меняют в квартире: что входит в обязательное обслуживание управляющей компании

Каждый год в феврале в Санкт-Петербурге начинается сезон замены уплотнителей и проверки труб. И в этот момент в подъездах появляются объявления: «Бесплатно меняем краны, смесители, уплотнители». Но что именно действительно меняют бесплатно? И почему иногда вам говорят «это за ваш счёт», хотя вы уверены - это должно быть бесплатно?

Что управляющая компания обязана менять бесплатно

Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006), управляющая компания обязана бесплатно менять только те элементы, которые входят в состав общего имущества дома. Это не то, что внутри вашей квартиры, а то, что служит всем жильцам.

Вот что точно меняют бесплатно:

• Водяные стояки - трубы, которые идут от подвала до последнего этажа. Если течёт стояк на 3-м этаже - это не ваша проблема. УК меняет его за счёт средств на содержание дома.
• Запорная арматура на стояках - краны, которые перекрывают подачу воды на весь стояк. Если они не закрываются или протекают - УК обязана заменить.
• Уплотнители на дверях подъезда - резинки, которые не дают холоду и шуму проникать в лестничную клетку. Меняют раз в 3-5 лет, как часть капитального ремонта.
• Системы общей вентиляции - если в подъезде дует обратно, пахнет гарью или нет тяги - УК чистит и заменяет каналы.
• Общие радиаторы на лестничной клетке - если они не греют или протекают, это тоже заменяется бесплатно.

Всё это - часть инженерных систем дома. Их ремонт и замена входят в ежемесячные платежи за содержание и ремонт. Вы платите за это каждый месяц, даже если не видите, что делают.

Что НЕ меняют бесплатно - и почему

А вот что вы должны менять сами - и платить за это:

• Смесители и краны в вашей квартире - даже если они стоят на выходе из стояка. Это уже ваше имущество, потому что после точки входа в квартиру (кран на стояке) всё принадлежит вам.
• Трубы внутри стен или под полом - если течёт труба, которая идёт от стояка к вашей ванне - это ваша ответственность.
• Уплотнители на дверях вашей квартиры - если дверь в вашу квартиру скрипит, продувает, или резинка порвалась - это вы заменяете.
• Счётчики воды и тепла - если они сломались, их меняют за ваш счёт. УК может только помочь с доступом, но не оплачивает сам прибор.
• Радиаторы в вашей квартире - даже если они старые и не греют. Это ваше оборудование, и его замена - ваш выбор.

Почему так? Потому что закон чётко разделяет: общее имущество - это то, что «от стояка наружу», а внутреннее имущество - это всё, что «от стояка внутрь». И именно это вызывает самые частые споры.

Как проверить, что вам действительно должны менять бесплатно

В 2025 году в Санкт-Петербурге было зафиксировано более 12 000 жалоб на незаконные платные работы. Многие из них - просто обман. Вот как не попасться:

1. Смотрите на точку входа. Если течёт труба до того, как она заходит в вашу квартиру - это бесплатно. Если после - платите.
2. Запросите акт осмотра. По закону УК обязана выдать вам акт, где указано, что именно вышло из строя и почему его меняют за ваш счёт. Если акта нет - требуйте.
3. Сверьтесь с Постановлением № 491. Скачайте его бесплатно на сайте Госстройнадзора. Там есть чёткий перечень, что относится к общему имуществу.
4. Снимайте видео. Если УК приходит менять что-то и говорит «это за ваш счёт», запишите, где именно течёт. Часто бывает, что течёт стояк, а они утверждают, что это труба в вашей стене.

В 2024 году в Петербурге жильцы одного дома подали коллективную жалобу после того, как УК начала требовать 8 000 рублей за замену крана на стояке. Суд встал на сторону жильцов - замена была бесплатной. Причина: кран находился на стояке до ввода в квартиру.

Что делать, если УК отказывается менять бесплатно

Если вам отказывают, не паникуйте. Действуйте по шагам:

• Напишите официальное заявление. Подайте в УК письменный запрос с просьбой провести осмотр и дать письменный ответ. УК обязана ответить в течение 10 дней.
• Попросите комиссию. По закону, если есть спор, можно созвать комиссию из представителей УК, ТСЖ и двух жильцов. Они осматривают место и фиксируют, что именно вышло из строя.
• Обратитесь в Госжилинспекцию. В Санкт-Петербурге это работает быстро. Подайте жалобу через сайт или лично. В течение 30 дней они проведут проверку.
• Запишите на видео - как вы платите, что вам говорят, что делают. Это доказательство в суде.

В 2025 году Госжилинспекция Петербурга оштрафовала 4 управляющие компании на общую сумму более 3,5 млн рублей за незаконные платные работы. Одна из них - за замену уплотнителей на дверях подъезда, которые были в её обязанностях.

Как не платить лишнего - 3 простых правила

1. Не подписывайте акты без проверки. Если вам приходят на подпись документы с надписью «замена крана» - уточните, где именно он находится.
2. Не позволяйте менять без акта осмотра. Никакие работы не должны начинаться без подписи жильца и акта с описанием неисправности.
3. Знайте, где проходит граница. Точка, где стояк входит в вашу квартиру - это граница. До неё - бесплатно. После - за ваш счёт.

Многие жильцы в Санкт-Петербурге не знают, что в домах, построенных до 2000 года, стояки часто имеют резьбовые соединения - и они протекают чаще. УК не может сказать «это старый дом - сами платите». Закон не делает исключений по возрасту дома.

Что ещё могут сделать бесплатно

Помимо замены труб и кранов, УК обязана бесплатно:

• Чистить и убирать мусор в подъезде
• Заменять лампочки в коридорах и на лестницах
• Поддерживать в порядке поручни, перила, ступени
• Убирать снег и лёд с подъездов и тротуаров
• Проводить профилактическую проверку систем отопления и водоснабжения раз в год

Эти работы входят в ежемесячный платёж. Если вы не видите, чтобы кто-то убирал снег в январе, или лампочки в подъезде не горят месяц - это нарушение. И вы имеете право требовать исправления.

Куда обращаться, если ничего не меняют

Если УК игнорирует запросы, есть три пути:

• ТСЖ - если в вашем доме есть ТСЖ, обращайтесь туда. Они могут созвать общее собрание и сменить УК.
• Госжилинспекция Санкт-Петербурга - сайт: gji.spb.ru. Подать жалобу можно онлайн, без посещения.
• Роспотребнадзор - если УК нарушает права потребителя (например, не предоставляет услуги за плату).

В 2025 году в Петербурге 23% всех жалоб на УК касались именно незаконных платных работ. И 78% из них были удовлетворены - жильцы получили возврат денег или бесплатную замену.