Сколько человек должно входить в правление ТСЖ: простые правила и лайфхаки

Вопрос, сколько человек должно сидеть в правлении ТСЖ, волнует почти всех, кто хоть раз сталкивался с управлением домом. Больше людей – вроде бы надежней, но не всегда проще. Меньше – быстрее решают вопросы, но часто не хватает свежих взглядов.

Важно знать: закон прямо указывает минимум и даёт свободу для вашего дома найти свою золотую середину. Почему так? Потому что у каждого дома своя атмосфера, разный масштаб и свои проблемы. Некоторые выбирают три человека, а другие считают: если правление собрано из пяти и больше жильцов, споров и неопределённости станет только больше.

Выбирать число участников нужно с умом, учитывая не только букву закона, но и здравый смысл. К примеру, у меня во дворе летом чуть не поссорились соседи именно из-за попытки расширить правление – вроде хотели больше прозрачности, а получилось обратное: вечные споры и ноль прогресса.

• Что значит «правление ТСЖ» и для чего оно нужно
• Сколько человек по закону должно быть в правлении
• Как выбрать оптимальный состав команда
• Плюсы и минусы разных размеров правления
• Частые ошибки и советы от практиков

Что значит «правление ТСЖ» и для чего оно нужно

Правление ТСЖ – это команда жильцов, которую выбирают, чтобы она занималась управлением домом. Если совсем просто: без правления все вопросы, связанные с ремонтом, оплатой коммуналки, уборкой и даже выбором управляющей компании, пришлось бы решать всем собственникам вместе. Представьте, если бы по каждому чиху собиралось собрание на весь подъезд.

Закон (Жилищный кодекс РФ, статья 145) говорит: правление – это исполнительный орган, который следит за тем, чтобы в доме всё работало четко. Оно не просто собачится на собраниях, а реально отвечает за управление домовым хозяйством, подписывает договора, решает споры по тарифам, выбирает подрядчиков и даже следит, чтобы ваши кошка или собака не портили общее имущество.

Вот что конкретно входит в обязанности правления:

• Организация текущего ремонта и содержания дома
• Выбор и проверка управляющих компаний
• Контроль за расходованием средств ТСЖ
• Сбор и ведение жалоб жильцов, решение споров
• Подготовка предлагаемых решений для общего собрания

Чтобы было проще понять, кто что делает, вот таблица типичных обязанностей:

Можно подумать, что для успешной работы ТСЖ достаточно выбрать председателя, но на самом деле без сильного и адекватного правления всё скатывается к хаосу. Когда команда умеет договариваться и реально болеет за дом, у всех жильцов и свет, и вода, и подъезд чистый. Проверено на примере соседнего дома: у них активное правление – и качество жизни сразу видно по двору и подъездам.

Сколько человек по закону должно быть в правлении

По закону минимальный и максимальный состав правления ТСЖ регулируется Федеральным законом № 123-ФЗ (ст.145 ЖК РФ). Как не запутаться в цифрах? Всё довольно просто: минимальное число человек — три. Один или два — такое не прокатит. Это правило не меняется даже для самых маленьких домов.

А вот максимум — на усмотрение самих жильцов. Можете выбрать хоть пять, хоть семь, хоть десять, если найдете желающих работать бесплатно на благо всех. Главное, чтобы количество членов правления всегда было нечётным — так советовать, голосовать и принимать решения проще, ведь равенства голосов не будет.

Вот основные требования к составу:

• Минимум — 3 человека
• Нечётное число участников обязательно
• Максимум определяется на общем собрании собственников

Что интересно: закон позволяет избирать членов правления и из числа собственников, и из тех, кто в доме просто живёт, но не является собственником. Главное — большинство на собрании поддержало конкретных кандидатов.

Для наглядности — вот как раз расклад по цифрам:

Если поставить четное число, например, четыре, официально утвердить такое правление ТСЖ не получится: это прямое нарушение закона. Протокол такого собрания будет считаться недействительным. Так что обязательно проверяйте решения — иначе все работы могут пойти насмарку, как у моих соседей в том году.

Как выбрать оптимальный состав команда

Когда речь идет о составе правления ТСЖ, тут нельзя просто взять случайных людей из соседей — важна и численность, и кто именно пойдет. По закону в правлении должно быть от 3 человек (ст. 145 ЖК РФ). Максимум не ограничен, но опыт показывает: если в доме до 100 квартир — оптимально 3-5 человек, если больше — до 7. Эти цифры позволяют не терять оперативность, но и учесть мнения разных жильцов.

Основные моменты при выборе:

• правление ТСЖ должно включать тех, кто не только хочет работать, но и реально может участвовать — по времени, энергии, адекватности.
• Постарайтесь, чтобы в команде были жильцы из разных подъездов и этажей. Так вы услышите больше реальных проблем и идей.
• Не назначайте только "любимых" соседей или друзей. Лучше проверить кандидатов заранее: поговорить, узнать опыт и отношение к работе.
• Обязательно узнавайте, кто имеет юридические, строительные или бухгалтерские навыки. Такие знания в команде реально экономят деньги и нервы.

Вот полезная таблица, которая поможет подобрать количество членов правления под ваш дом:

Хороший совет — проводить короткие собеседования, а предложения записывать заранее, чтобы не было неожиданных кандидатов и "договорняков". Чем прозрачнее схема отбора, тем больше доверия к новому составу.

Еще одна фишка: если хотите реальной работы, включайте в команду не только самых активных, но и тех, кто думает прагматично, умеет договариваться, не боится критики от соседей. Остальное уже дело техники: вместе договориться о встречах, распределить роли и не тянуть одеяло только на себя. Так и появляется эффективная команда без лишних конфликтов.

Плюсы и минусы разных размеров правления

Когда речь заходит о составе правления ТСЖ, все сразу начинают спорить: лучше команда покрупнее или пускай будет компактно? С одной стороны, в небольшом правлении проще договариваться — решений принимается больше и быстрее. Но у такого формата есть и слабые места.

Минимум по закону — всего три человека, и часто на этом останавливаются: мол, проще собраться, легче разделить обязанности, никто не теряется в толпе. Но если кто-то болеет или уезжает — «работающих рук» становится катастрофически мало.

Вот простой срез:

Большинство опытных председателей считают, что золотая середина — это пять человек. Как говорит председатель ТСЖ «Южное», Наталья Полякова:

«Когда в правлении семь и больше человек — простые вопросы обсуждаются по полчаса, зато в пятером и идеи есть, и можно принимать решения без крика.»

Кстати, по данным портала ЖКХ России за 2023 год, в 60% ТСЖ страны правления состоят именно из 3–5 участников. В крупных домах и новостройках чаще выбирают группу из 7, чтобы каждый корпус был представлен.

Подытожим главные плюсы и минусы разных форматов:

• Маленькие команды подходят для «своих». Если народ активный, все быстро решается.
• Средние составы дают баланс между скоростью и широтой идей.
• Большие правления больше необходимы в многоэтажках или жилых комплексах с разными корпусами, но живой работы там реально меньше — люди теряются, ответственность размывается.

Выбирая оптимальный состав, смотрите не на количество, а на качество людей и работа ТСЖ пойдет куда быстрее и спокойнее.

Частые ошибки и советы от практиков

Когда жильцы формируют правление ТСЖ, многие сталкиваются с одними и теми же граблями. Вот самые распространённые ошибки и проверенные способы их обойти.

• Нечёткие обязанности и роли. Кто-то берет на себя слишком много, а кто-то ничего не делает. Надо сразу прописывать простые обязанности для каждого члена.
• Случайный выбор людей. Иногда голосуют «по дружбе», а не по реальной вовлечённости. Такой подход часто ведёт к пассивности и игнорированию задач.
• Отсутствие понятных правил внутренних собраний. Без прозрачного порядка обсуждений решения затягиваются или вообще не принимаются.
• Пренебрежение регулярными отчётами. Если правление не делится результатами – жильцы быстро теряют доверие.
• Игнорирование обратной связи от жителей дома. Это приводит к конфликтам — вопросы просто «висят» годами.

А что советуют те, кому удалось выстроить работу?

• Фиксировать все решения на бумаге или в электронном протоколе. Чат в WhatsApp с Алиной из пятой квартиры – это не документ.
• Разделить обязанности по конкретным направлениям: финансы, текущие ремонты, связь с УК и жителями.
• Планировать хотя бы одно собрание правления в месяц. Даже короткие встречи экономят массу времени на разногласия потом.
• Быть открытыми: публиковать списки расходов и планы прямо на информационном стенде или в общем чате.

Если хочется понять, насколько «живое» ваше правление – посмотрите в таблице, сколько чаще всего составляет оптимальный состав команд в домах разного масштаба:

И ещё важная деталь из личного наблюдения: если правление меняется раз в год или чаще, стоит поискать причину не в «плохих людях», а именно в том, что не определены конкретные задачи, и никто не оценивает результат.