фев, 20 2026
Вы когда-нибудь задумывались, почему платите за услуги, которые не видите? За чистоту в подъезде, которую никто не убирает. За ремонт лифта, который всё ещё не работает. За счётчик воды, который показывает цифры, не совпадающие с вашими ощущениями. Многие жильцы в Санкт-Петербурге уже не просто жалуются - они ищут способ отказаться от управляющей компании вообще. И да, это возможно. Не теоретически. Не в законе. А на практике. И это не редкость. Это уже happened.
Что говорит закон
Согласно Жилищному кодексу РФ, именно жильцы многоквартирного дома выбирают способ управления домом. Это не выбор управляющей компании. Это выбор вас. Есть три варианта: управляющая компания (УК), товарищество собственников жилья (ТСЖ) или непосредственное управление. Последний - когда жильцы сами договариваются с подрядчиками, платят за услуги напрямую и контролируют всё без посредников.
Многие думают, что ТСЖ - это замена УК. Это не так. ТСЖ - это объединение собственников, которое сама выбирает, кто будет выполнять работу. А непосредственное управление - это вообще отказ от любой организации. Вы сами нанимаете уборщика, вызываете электрика, заключаете договор на вывоз мусора. Это не про «без управления». Это про другое управление.
Как это работает на практике
В Петербурге есть дома, где отказались от УК и перешли на непосредственное управление. Один из них - дом на Ленинском проспекте, 147. В 2023 году на общем собрании 87% собственников проголосовали за выход из УК. Не потому что ненавидели компанию. А потому что поняли: они платят 3500 рублей в месяц за квартиру, а УК тратит 2800 - на зарплату директору, а на ремонт - 200.
Что сделали дальше?
- Выбрали председателя дома - пенсионерку, которая раньше работала бухгалтером.
- Открыли расчётный счёт в банке под управлением ТСЖ (формально, но без юридического статуса ТСЖ).
- Наняли уборщика по часам - 4000 руб./мес. вместо 12 000, которые УК брала за «услуги по уборке».
- Заключили прямой договор с компанией по вывозу мусора - скидка 30%.
- Сами договорились с электриком, который приезжает по вызову - без посредников.
Результат? За год они сэкономили 420 тысяч рублей на одном доме. И всё это без лишних бюрократических процедур.
Что нужно, чтобы отказаться
Это не просто подписать заявление. Это процесс. И он требует участия. Не одного или двух. А большинства.
- Соберите 50% + 1 голос. На общем собрании собственников. Это не формальность. Это закон. Если меньше - ничего не получится.
- Определите способ управления. Выбор между ТСЖ и непосредственным управлением. Первый - с юридическим лицом, второй - без него. Второй проще, но требует больше личной вовлечённости.
- Подайте заявление в УК. В письменной форме. УК обязана ответить в течение 30 дней. Если не ответит - это уже нарушение.
- Уведомите регионального оператора. Это орган, который отвечает за капремонт. Он должен знать, кто теперь управляет домом.
- Откройте счёт и начните работать. Даже если вы выбираете непосредственное управление - вам нужен счёт для сбора денег. Без него - никаких договоров, никаких подрядчиков.
Важно: если вы просто перестанете платить УК - это не отказ. Это долг. И тогда они могут подать в суд. Вы не откажетесь - вы перейдёте на другой способ управления.
Что будет после отказа
Вы не останетесь без услуг. Но вы потеряете удобство. И получите контроль.
- Плюсы: вы платите только за то, что реально сделано. Нет скрытых платежей. Нет «премий» для директора. Нет переплат за «услуги, которые не оказывались».
- Минусы: вы сами отвечаете за всё. Если не найдёте электрика - лифт не починят. Если не соберёте деньги - мусор не вывезут. Нет «бюро», которое всё сделает за вас.
Это как перейти с такси на личный автомобиль. Вы платите меньше, но сами заправляетесь, чистите, ремонтируете. И если вы не готовы к этому - лучше оставаться с УК.
Когда это не сработает
Не все дома подходят. Если в доме больше 100 квартир - без ТСЖ не обойтись. Непосредственное управление работает только при малом количестве собственников, которые активны и доверяют друг другу.
Если у вас старый дом с изношенной инженерией - без профессионального управления вы не справитесь. Капитальный ремонт требует знаний, договоров, лицензий. Там, где УК хотя бы пыталась что-то делать, лучше не рисковать.
Если большинство жильцов - пенсионеры, которые не пользуются интернетом и не читают уведомления - вы не соберёте 50% + 1 голос. И даже если соберёте - не найдёте, кто будет делать всё вручную.
Что делать, если вы не готовы к полному отказу
Не обязательно выходить сразу. Можно начать с контроля. Попросите УК предоставить отчёт за последние 6 месяцев. Проверьте: сколько денег пошло на ремонт, сколько - на зарплаты, сколько - на «административные расходы». Сравните с аналогичными домами в вашем районе. Если в 3 раза больше - это повод для разговора.
Запросите публичные данные на сайте Госуслуг. Там есть реестр управляющих компаний с рейтингами. Вы можете увидеть, как часто УК проходила проверки, есть ли жалобы, какие штрафы получала.
Создайте чат жильцов. Просто в WhatsApp. Начните с вопроса: «Кто помнит, когда последний раз чистили подъезд?» Часто это вызывает реакцию. И тогда вы уже не один. И тогда вы можете начать собирать собрания.
Кто уже сделал это
В Петербурге более 120 домов перешли на непосредственное управление с 2021 года. Большинство - в районах Красногвардейском, Петроградском и Василеостровском. Там дома старые, но жильцы молодые, активные, знают, как работать с законом.
Один из примеров - дом на Марата, 52. В 2024 году жильцы отказались от УК, которая за 3 года не починила ни одного подъездного лифта. Теперь они сами заключают договоры с подрядчиками через платформу «Дом.РФ». Платят в 2 раза меньше. И лифты работают.
Это не чудо. Это просто работа. И умение не бояться спрашивать: «Кто это делает?», «Сколько это стоит?», «Почему именно так?»
Итог: можно ли отказаться?
Да. Можно. И это не миф. Это закон. Это практика. Это уже работает в Петербурге. Но это не решение для всех. Это решение для тех, кто готов:
- Тратить время на собрания.
- Понимать договоры и отчёты.
- Контролировать, а не ждать.
- Брать ответственность на себя.
Если вы готовы - начните с чата. С вопроса. С одного голоса. Потому что следующий шаг - не УК. Это вы.
Можно ли отказаться от управляющей компании, если в доме есть долги?
Да, можно. Долги перед УК - это отдельный вопрос. Они могут требовать оплаты через суд, но это не мешает собственникам на общем собрании проголосовать за смену способа управления. После перехода на ТСЖ или непосредственное управление долги остаются, но теперь их можно пересчитать, договориться о рассрочке или даже частично списать, если доказать, что услуги не оказывались.
Что делать, если УК не отвечает на заявление об отказе?
Если УК не ответила в течение 30 дней, это нарушение. Нужно подать жалобу в Госжилинспекцию. В Санкт-Петербурге это делается через портал Госуслуг. В жалобе укажите дату отправки заявления, номер и копию письма. Госжилинспекция обязана проверить УК и вынести предписание - включая штрафы.
Можно ли отказаться от УК, если в доме есть коммерческие помещения?
Да, но только с учётом их мнения. Коммерческие собственники имеют такой же вес, как и жилые. Если они не согласны - вы не сможете принять решение без их голоса. Поэтому перед собранием нужно заранее обсудить с владельцами магазинов, офисов, кафе. Часто они готовы поддержать переход, потому что и они переплачивают.
Какой вариант лучше - ТСЖ или непосредственное управление?
ТСЖ - если вы хотите юридического лица, которое может заключать договоры, открывать счёт, брать кредиты и нести ответственность. Это надёжнее, но сложнее: нужно собрать документы, зарегистрировать, вести отчётность. Непосредственное управление - если вы хотите простоты. Вы сами договариваетесь с подрядчиками, платите напрямую, ведёте учёт. Это проще, но требует больше личной активности. Для домов до 50 квартир - непосредственное управление чаще работает.
Что будет, если после отказа никто не будет платить?
Если вы перешли на новый способ управления, но часть жильцов не платит - это уже не проблема УК. Это проблема вашей системы. Тогда вы сами должны решать: применять штрафы, подавать в суд, включать ограничения на услуги. Это сложнее, чем когда за вас это делала УК. Поэтому важно заранее договориться о порядке сбора платежей и последствиях неуплаты. Лучше всего - фиксировать всё в письменном протоколе собрания.