Кто управляет домом если нет управляющей компании?

Если ваш дом больше не имеет управляющей компании - не паникуйте. Многие многоквартирные дома в России оказываются в этой ситуации: УК ушла, не выполнила обязательства, разорилась или просто перестала отвечать на звонки. Но дом всё равно нужно содержать: лестницы мыть, лифты чинить, воду и электричество оплачивать. Кто же теперь отвечает за всё это?

Самый распространённый вариант - ТСЖ

Если жильцы не хотят зависеть от сторонней компании, они могут создать ТСЖ - товарищество собственников жилья. Это не компания, а объединение самих жильцов. Каждый владелец квартиры становится членом ТСЖ и имеет право голоса на общем собрании. ТСЖ берёт на себя все функции управляющей компании: заключает договоры с поставщиками услуг, контролирует качество ремонта, собирает платежи, нанимает уборщиков и сантехников.

В Санкт-Петербурге около 40% домов работают именно через ТСЖ. Это не просто формальность - это реальная смена модели управления. Вместо того чтобы платить УК и не знать, куда уходят деньги, вы сами решаете, сколько платить, кому поручить ремонт подъезда и какую цену согласовать с уборщицей. ТСЖ не имеет цели заработать - только обслужить дом.

Другой вариант - жилищный кооператив (ЖК)

Жилищный кооператив - это похожая, но более сложная структура. Он похож на ТСЖ, но работает как юридическое лицо с уставом, учредительными документами и строгой отчётностью. ЖК чаще создаётся в новых домах, где жильцы сразу договорились об управлении. В отличие от ТСЖ, ЖК может брать кредиты на капремонт, а члены кооператива платят не просто взносы, а паевые взносы - как в кооперативе на строительство.

ЖК подходит, если в доме много квартир, есть общие земельные участки или хочется получить субсидии на капремонт от государства. Но он требует больше бюрократии: нужно собрать пакет документов, зарегистрировать кооператив в Росреестре, назначить председателя и бухгалтера. Для небольших домов с 10-20 квартирами это может быть перегруз.

Что делать, если никто не хочет заниматься?

Если жильцы не могут договориться, не хотят собирать собрания или боятся ответственности - дом автоматически переходит под управление регионального оператора. В каждом субъекте РФ есть уполномоченная организация, которая берёт на себя управление домами, где нет ни УК, ни ТСЖ.

В Санкт-Петербурге этим занимается Государственная жилищная инспекция. Они назначают временного управляющего - обычно это муниципальное предприятие. Но тут есть подвох: вы не выбираете этого управляющего, не контролируете его работу, а платите по тарифам, установленным городом. Часто эти тарифы выше, чем у частных УК, потому что нет конкуренции.

Такой вариант - последний ресурс. Он не решает проблему, а просто не даёт дому развалиться. Вы теряете контроль, но сохраняете воду, свет и лифт. Если вы не хотите жить в таком режиме - нужно действовать, пока не стало слишком поздно.

Как начать управлять домом сами?

Начать можно с одного шага - созвать общее собрание жильцов. Это не сложно. Нужно:

1. Собрать хотя бы 5-6 активных соседей.
2. Написать уведомление о собрании - его можно раздать в подъездах или отправить по почте.
3. Указать дату, время и место: лучше всего в подъезде, где все смогут прийти.
4. На собрании проголосовать: создать ТСЖ или оставить дом под управлением регионального оператора.

Собрание считается правомочным, если на нём присутствует больше половины собственников. Даже если кто-то не пришёл - его голос можно учесть, если он передал письменное решение. Всё это можно сделать без юристов - есть бесплатные шаблоны на сайте Росреестра и Госуслуг.

Что будет, если ничего не делать?

Если вы ничего не предпримете, дом начнёт разваливаться. Лифт сломается - и никто не починит. Мусор не вывозят - потому что нет договора с вывозящей компанией. Счётчики воды не проверяют - и поставщик начинает начислять по нормативу, а не по факту. В итоге вы платите больше, а качество услуг падает.

Кроме того, дом может попасть в программу капитального ремонта только при наличии управляющей структуры. Без ТСЖ или УК вы не сможете подать заявку на замену кровли, теплосчётчиков или фасада. Государство не будет вкладывать деньги в дом, который никто не управляет.

В 2024 году в Санкт-Петербурге более 120 домов были включены в программу капремонта только потому, что жильцы создали ТСЖ. Без этого - ни копейки.

Как не попасть в ловушку мошенников?

Когда УК уходит, в домах часто появляются «помощники» - люди, которые предлагают «временно» управлять домом за деньги. Они могут прийти с договором, обещать всё починить, взять аванс, а потом исчезнуть. Это не редкость.

Как не попасться:

• Никогда не подписывайте договор без проверки юридического статуса компании - проверьте её в ЕГРЮЛ на сайте nalog.ru.
• Не платите наличными - только на счёт, с реквизитами, которые совпадают с ЕГРЮЛ.
• Требуйте протокол собрания, где решено доверить управление именно этой организации.
• Если кто-то говорит «мы временно», - спросите: «А кто вас назначил?»

Легальные управляющие структуры - ТСЖ, ЖК, региональный оператор - всегда работают по решению собрания. Ни одна УК не может навязать себя без вашего согласия.

Кто платит за ремонт, если нет денег?

Даже если жильцы не могут собрать деньги на ремонт, есть выход. В России есть Фонд капитального ремонта. Он собирает средства с каждого дома по тарифу, установленному регионом - в Санкт-Петербурге это около 7-10 рублей за квадратный метр в месяц.

Эти деньги не идут на текущий ремонт, а накапливаются на специальном счёте. Когда в доме нужна замена лифта или кровли - вы подаёте заявку, и фонд выделяет деньги. Но только если дом официально управляется - через ТСЖ, УК или регионального оператора. Без этого - деньги не выделят.

Если вы не платите взносы - вас могут оштрафовать. Если вы платите, но дом не управляем - деньги просто лежат на счёте, и вы не сможете их использовать.

Почему ТСЖ - лучший выбор для большинства домов

ТСЖ - это не идеал, но он ближе всего к справедливости. Вы сами решаете, сколько платить, кого нанимать, где экономить. Вы не зависите от чужих решений. В 2023 году в Санкт-Петербурге ТСЖ снизили расходы на содержание домов в среднем на 18% по сравнению с частными УК, потому что не платили директорам по 300 тысяч в месяц.

ТСЖ не убирает подъезды сам - он нанимает уборщицу, и вы видите, сколько она получает. ТСЖ не нанимает подрядчиков, которые приходят раз в год - он заключает прямые договоры с сантехниками, электриками, которые живут в вашем районе.

Это не про идеологию. Это про реальность: когда ты сам отвечаешь - ты заботишься. Когда за тебя отвечают другие - ты перестаёшь следить.

Что делать прямо сейчас?

Если ваш дом остался без УК, сделайте три шага:

1. Соберите контакты хотя бы 10 соседей - через WhatsApp, Telegram или просто в подъезде.
2. Проверьте, есть ли в доме устав или документы о ТСЖ - возможно, оно уже создано, но просто не работает.
3. Запланируйте собрание на следующую неделю. Не ждите, пока сломается лифт. Соберите людей - и начните управлять своим домом сами.

Вы не обязаны быть профессионалом. Вам не нужно знать законодательство. Вам нужно только захотеть. И тогда дом не развалится - он станет вашим.