Кто платит за коммунальные услуги: собственник или прописанные?

Представьте, спор: один живёт в квартире, а собственнику приходят счета. Звучит знакомо? Солидная часть конфликтов между родственниками, друзьями и даже бывшими парами случается именно из-за этого вопроса. Кто обязан платить за квартиру — тот, на кого она оформлена, или тот, кто в ней прописан?

Это не праздный разговор: неверная трактовка закона может привести к долгам, испорченным отношениям и даже к неприятному судебному разбирательству. А вот если разобраться, всё делается спокойнее: меньше ругани, больше комфорта. Сегодня объясню всё максимально просто, чтобы даже Бакс понял (если бы интересовался коммуналкой, конечно).

Что говорит закон о плате за жильё

Здесь не обойтись без нюансов. Формально по Жилищному кодексу РФ платить за жильё, в том числе коммунальные услуги, обязан собственник. Это его имущественная обязанность, которая наступает с того момента, как квартиру зарегистрировали на его имя.

В статье 153 Жилищного кодекса РФ сказано: «Граждане обязаны своевременно и в полном объёме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги». Вроде бы просто — граждане. Но дальше уточняется: квартиросъёмщик, наниматель, собственник, участник жилищного кооператива.

А теперь внимание — если вы собственник, платите по умолчанию вы. Даже если в квартире прописан ваш троюродный племянник, который раз в месяц захаживает покормить Алису, мало кого волнует его прописка. Ответственность несёте именно вы. Исключение только одно: если составлен договор найма или аренды, где отдельно указано, что коммуналка ложится на проживающих, а не на владельца.

Это подтверждает и Министерство строительства и ЖКХ России: «Начисления производятся на собственника, если иное не оговорено в договоре». Мнение экспертов встречается и в прессе. Вот, например, выдержка из статьи портала ЖКХ:

«Если гражданин только прописан в квартире, но не является собственником, то сумма за коммунальные услуги выставляется владельцу квартиры, если иное прямо не прописано в договоре». (ЖКХ.Эксперт)

Получается закономерно и сухо. Но ведь жизнь на чётких формулировках не заканчивается. Есть свои подводные камни, о которых важно знать заранее.

Реальные ситуации: как платят на практике

Вот одна из типичных историй из моей жизни. Когда мы с Ларисой только переехали в старую хрущёвку на Васильевском острове, выяснилось: к нам с неожиданной регулярностью начали приходить счета на совершенно незнакомого человека, который был когда-то прописан в нашей квартире. Его здесь не было уже лет десять. Счета продолжали приходить. Почему? Потому что именно по прописанным считают часть коммунальных услуг — например, воду, электричество (если нет счётчиков) или плату за вывоз мусора.

Взгляните на конкретную таблицу, как происходит расчет:

Так что если в квартире прописан, но давно не живёт человек, и счётчики не стоят — готовьтесь платить за каждого прописанного, причём за свой счёт. Такие правила довольно давно действуют в России, и многие собственники попадают в такую ловушку. Совет: если нет намерения, чтобы кто-то жил в вашем жилье, лучше снять с него регистрацию. Иначе за душ в соседнем городе будете платить вы.

Есть и другая история, когда к Ларисе обратилась подруга: сняла квартиру по дружеской договорённости, хозяйка уехала в Калининград. Через несколько месяцев выяснилось: коммуналка растёт, потому что никто из проживающих не оформил аренду официально, и платить соглашаются только на словах. В такой ситуации собственник остаётся единственной стороной для ЖКХ, а «слова» арендаторов никого не интересуют. Суды таких дел — куча, если не оформлять всё правильно.

Коммунальные услуги: ответственность и право

Есть стереотип: если человек прописан, именно он должен платить за квартиру. На деле нет такого правила. Прописка (регистрация) — это учётный факт, фиксирующий место жительства. Она не даёт юридических или имущественных прав на квартиру. Регистрация влияет только на то, как будет вакуумировать квитанции по отдельным услугам.

Если с собственником заключён договор о проживании и отдельно указано: проживающий платит за коммунальные услуги сам, тогда обязанность переходит к нему, ведь это зафиксировано документально. Договор — ваш основной инструмент.

В жизни встречаются такие сценарии:

• Квартира сдаётся в аренду официально. Тут всё прозрачно: арендаторы платят за коммуналку, так как это прописано в договоре. ЖКХ выставляет счёт собственнику, а он, в свою очередь, выставляет счёт тем, кто живёт.
• Сдаётся «по знакомству», без договора. На бумаге ответственность всегда у собственника, платить за неаккуратных квартирантов придётся именно ему. Договорённости на словах не считаются.
• В квартире никто не живёт, но кто-то прописан. За воду, свет, мусор, если нет счётчиков — придётся платить. Причём по количеству всех зарегистрированных, даже если они давно переехали и сменили страну.
• Квартира муниципальная (жильё социального найма). Платит наниматель (по договору социального найма) и все совершеннолетние, кто там зарегистрирован.

Вот что особенно важно знать: ежели возникает долг и коммуналка не оплачивается, претензии сразу направляются собственнику. Он несёт имущественную ответственность. Прописанного можно попытаться попросить возместить расходы — хоть через суд, но инициатива тут только за владельцем жилья.

Что делать, чтобы не было споров и долгов

Пять полезных советов, которые реально работают:

• Если кто-то больше не живёт в квартире, снимите его с регистрации. Это уменьшит счета за мусор и воду, если нет счётчиков.
• Устанавливайте приборы учёта. Это избавит от переплат за несуществующих жильцов. В Петербурге установка счётчика воды окупается в среднем за 10–12 месяцев.
• Всегда заключайте письменный договор, даже если жильё сдаёте хорошим знакомым или родственнику. Это вас защитит, если придётся взыскивать долги или доказывать свою правоту.
• Обговаривайте и прописывайте, кто сколько платит: всю коммуналку, часть или только расходы на жильё. Лучше расписать по пунктам с детальными суммами.
• Не надейтесь на «договорённость на словах». В случае конфликта суд и управляющая компания будут оперировать только документами и платёжками, а не рассказами сторон.

Вот, что говорит одна из эксперток интернет-журнала о правах собственников:

«Лучше всего зафиксировать распределение расходов в письменной форме. Это избавит собственника и прописанных от лишних споров и судебных тяжб, если возникнет задолженность.» (Мария Зайцева, портал "Ваш Дом")

Иногда кажется, что формальности избыточны. Но, как показывает опыт, когда дело доходит до переписки с управляющей компанией или долгами за электроэнергию, важен каждый документ. Кто бы ни проживал у вас — сосед по университетской скамье, дядя, бывший супруг — спасают не устные гарантии, а подписи на бумаге.

Типичные ошибки и как их избежать

Нередко люди путают прописку с правом собственности. У меня сосед Паша был уверен, что прописанный сын должен оплачивать счета. Но когда ЖКХ пришла с долгом, платить пришлось самому Паше, а не его взрослому отпрыску, который давно уехал в Москву. Вот пример классической ошибки: раз кто-то прописан, значит, он и платит. На практике нет.

• Ошибка 1. Не снимать с регистрации людей, которые давно не живут в квартире. В итоге в платёжках лишние суммы.
• Ошибка 2. Отказ от заключения договора с арендаторами. После их съезда долги остаются у собственника.
• Ошибка 3. Переплата из-за отсутствия счётчиков. Особенно страдают пенсионеры: прописан кто-то из внучат, а платят бабушки и дедушки. Знакомая ситуация?
• Ошибка 4. Попытки взыскивать долг с зарегистрированных через управляющую компанию. Взыскать получится только через суд и только при наличии письменных обязательств.

Знаете, что еще интересно? В среднем по Санкт-Петербургу на одного прописанного «лишнего» человека переплата за услуги ЖКХ составляет от 470 до 920 рублей в месяц. За год выходит неплохая сумма, которую большинство собственников отдаёт просто так, хотя и не обязаны.

Люди часто не знают своих прав: думают, что регистрация даёт какие-то особые обязанности или права в квартире. На деле — всё в руках собственника, а остальное зависит от наличия (или отсутствия) бумаг. Если не хотите платить лишнего — будьте бдительны, оформляйте отношения и не бойтесь спорить, если уверены в своей правоте.

И да, лучший способ избежать неприятностей — научиться разговаривать. Я вот всегда объясняю новым жильцам, как устроены платежи, какой тариф за воду, почему важно снимать показания счётчиков каждый месяц. Чем больше прозрачности, тем меньше нервов.