Какие работы должна делать управляющая компания: список и нюансы

Многие удивляются, когда спрашиваешь: «А вы знаете, что именно должна делать управляющая компания в вашем доме?» На практике большинство ограничивается общим пониманием — «чинить, убирать, следить». Но что скрывается за этими словами? От неопределённости легко терять деньги или время.

Если у вас прорвало трубу или зимой не почистили двор от снега, первым делом хочется позвонить куда-нибудь «выше». Но на самом деле управляющая компания обязана реагировать на такие проблемы — и это прописано в законодательстве. Важно чётко понимать, где их зона ответственности, чтобы не ждать чудес и не заниматься самодеятельностью.

Список обязательных работ обычно закреплён в договоре и регулируется Постановлением Правительства № 491. Там всё довольно конкретно: уборка подъездов, текущий ремонт коммуникаций, поддержание общего имущества в рабочем состоянии. Довольно часто УК пользуются тем, что жильцы не знают своих прав, и перекладывают часть обязанностей на самих собственников. Зная конкретику, можно не терять время в спорах — просто ткнуть в нужный пункт и спокойно требовать исполнения.

• Обязательные работы: что входит в стандартный перечень
• Дополнительные услуги и их стоимость
• Ремонт подъездов, дворов и общего имущества
• Что делать при невыполнении работ
• На что обратить внимание в договоре с УК

Обязательные работы: что входит в стандартный перечень

Вот тот момент, когда становится понятно — управляющая компания отвечает не за всё подряд, а только за конкретные вещи. Этот стандартный перечень не меняется каждый год: его основа — нормативы из Постановления № 491 и типовые договоры по ЖКХ. Если говорить по-простому, в обязанности УК входят регулярные работы по обслуживанию и ремонту общедомового имущества.

Примерно вот так выглядит базовый набор того, за что точно отвечает управляющая компания:

• Уборка и санитарное содержание подъездов, лифтов, лестничных клеток
• Обслуживание и мелкий ремонт внутридомовых инженерных систем: отопление, водоснабжение, канализация, электросети
• Содержание кровли, подвалов, чердаков
• Уборка придомовой территории (дороги, тротуары, детские площадки, мусорные площадки) — зимой и летом
• Осмотр состояния дома, профилактика аварий (раз в месяц минимум)
• Очистка и вывоз мусора
• Поддержание работоспособности лифтового оборудования (если есть лифт)

Чтобы не запутаться, гляньте на простую таблицу — что входит, а что нет в стандартные обязанности УК:

Интересный факт: если какой-то пункт не указан в договоре с УК, жильцы вправе требовать включить его, если он входит в стандартный перечень по закону. И не забывайте — управляющая компания должна не только устранять аварии, но и проводить регулярную профилактику, чтобы до беды вообще не доходило.

Дополнительные услуги и их стоимость

Когда речь заходит о дополнительных услугах от управляющей компании, тут всё строится по принципу — хочешь лучше, будь готов платить. В стандартную плату за обслуживание включены далеко не все виды работ, а вот каждое «по желанию» оплачивается отдельно. Именно поэтому полезно заранее выяснить, что входит в пакет УК, а что нужно заказывать и оплачивать дополнительно.

К дополнительным услугам относятся:

• Покраска стен или замена плитки на лестничной клетке не по графику;
• Установка дополнительных светильников или домофонных систем;
• Вывоз старой мебели, строительного мусора;
• Обработка территории от насекомых или грызунов сверхрегламентных мероприятий;
• Необычный ландшафтный дизайн двора либо индивидуальная детская площадка;
• Ремонт или замена внутриквартирного оборудования (например, кранов и батарей в квартирах);

Стоимость бывает разной и зависит от региона, сложности работ и аппетита УК. В среднем цены за некоторые услуги в 2024 году по Москве и области были такие:

Важно: если вам навязывают платные услуги, которые должны делать бесплатно по стандартному договору, смело обращайтесь в жилищную инспекцию. Многие собственники удивляются, когда узнают, что управляющая компания иногда «добавляет» в платёжку лишние строки за работы, которые обязана выполнять без доплат. Всегда требуйте детализацию расходов заранее и подписывайте отдельные акты на дополнительные работы, если решились их заказывать.

Ремонт подъездов, дворов и общего имущества

Одна из главных обязанностей управляющей компании — не только устранять аварии, но и поддерживать дом в приемлемом виде. Это значит, что УК должна регулярно проводить мелкий и средний ремонт всех общих зон: подъездов, лестничных клеток, дворовых территорий и коммуникаций.

Подъезды — визитная карточка любого дома. Каждый год управляющая компания обязана выполнять косметический ремонт: подкрашивать стены, чинить поручни, менять перегоревшие лампочки, устранять трещины в плитке или ступенях. График таких работ прописывается в плане текущего ремонта и должен быть доступен для всех жильцов — можно потребовать копию в офисе УК или найти на сайте.

Дворы тоже входят в зону ответственности: речь как о вывозе мусора, очистке от снега зимой, ремонте лавочек и урн, так и о поддержании детских и спортивных площадок. В большинстве городов России типичный двор чинят раз в 3-5 лет — чаще, если жильцы активно требуют работ через коллективные заявки.

Не забывайте про общее имущество: крыша, подвалы, чердаки, технические помещения. Управляющая компания обязана устранять течи в кровле, менять окна и двери в подъездах, следить за состоянием лифтов. Как часто должны что-то чинить? Это зависит от степени износа, но минимум — после каждой аварии или выявленной проблемы.

Для наглядности посмотрите, как обычно распределены виды работ и их частота:

Важно: если не можете выяснить, когда должен быть следующий ремонт, всегда спрашивайте у УК план-график. Иногда они его специально скрывают, чтобы сэкономить на услугах.

Если работы затянулись или сделаны некачественно, пишите коллективное заявление. В такой ситуации УК обычно реагирует быстрее — особенно если дело доходит до жалобы в жилищную инспекцию или прокуратуру.

Что делать при невыполнении работ

Если управляющая компания игнорирует свои обязанности, сидеть сложа руки точно не стоит. Каждый собственник может защитить свои права — и для этого не нужны сверхусилия, главное знать, что делать по шагам.

1. Фиксация проблемы. Сделайте фото или видео того, что не делается: неубранный подъезд, разбитое окно, неработающий свет. Чем больше конкретики, тем проще требовать реакцию.
2. Подача заявки в управляющую компанию. Обычно это можно сделать через личный кабинет на их сайте, по телефону или письменно. Обязательно указывайте дату и подробности.
3. Получение ответа. По закону УК должна реагировать на заявку о неисправности в течение суток, а устранить поломку — в сроки, прописанные в договоре (например, замена лампочки — до 3 дней, уборка снега — до 1 дня).
4. Повторное обращение или жалоба. Если реакции нет — отправьте претензию в адрес УК заказным письмом с описью вложения. Сохраняйте копии всех заявлений.
5. Жалоба в Госжилинспекцию («ГЖИ»), Роспотребнадзор или прокуратуру. Обычно одна-две жалобы — и вопрос начинает решаться. Онлайн-приём жалоб работает быстро (например, через сайт ГЖИ).
6. Суд. Если нарушены права потребителя услуг ЖКХ и убыток значительный — можно подать иск и взыскать сумму за неоказанные услуги и штраф. Судебная практика чаще всего на стороне собственников.

В 2023 году, по данным Минстроя, более 20% обращений в Госжилинспекцию были связаны с тем, что управляющая компания не выполняла свои обязательства по содержанию общего имущества.

Самое важное — действовать поэтапно и не «отпускать» вопрос. Бездействие на руку только самой управляющей компании.

«Жильцы не должны бояться обращаться с жалобами — управляющая компания работает за их деньги и обязана реагировать», — отмечает изданием РБК заместитель руководителя ЖКХ Контроля Дмитрий Гордеев.

Ну а чтобы добиться результата, держите всё документально: каждый звонок, заявку и фото лучше оставить у себя на случай споров или суда.

На что обратить внимание в договоре с УК

Когда подписываешь договор с управляющей компанией, не вчитываться — значит быть готовым к сюрпризам. Многие не смотрят дальше первой страницы, а потом удивляются строчкам про доплаты, странные сроки ремонта или пункты про "услуги по мере возможности". Самое важное — тщательно проверять, какие работы УК обязуются делать и в какие сроки.

Особое внимание уделяйте разделу «Перечень работ и услуг». Там по пунктам должно быть расписано, что именно делает управляющая компания: и уборка, и текущий ремонтные работы в доме, и обслуживание коммуникаций. Лучше всего — сравнивать этот список с официальным примерным перечнем из Постановления Правительства РФ № 491.

• Убедитесь, что указаны сроки исполнения обращений — не допускайте формулировок типа «по мере возможности» или «когда появятся ресурсы».
• Проверьте, что прописано по оплате: расшифровка статей расходов, порядок перерасчёта и возможность получения отчёта о потраченных средствах.
• Посмотрите, кто отвечает за аварийные ситуации: должна быть четкая схема, куда звонить ночью и кто обязан устранить утечку или поломку.
• Запросите образец т.н. дефектного акта — этот документ нужен при спорах по качеству работ.

«Жильцы имеют полное право требовать отчёт от УК о выполненных работах, а если что-то не устраивает — инициировать проверку через ГЖИ», — говорит ведущий эксперт портала Дом.РФ.

В договор часто попадают пункты о дополнительных платных услугах: мытьё фасадов, сезонное обновление детских площадок, покраска полов и оконных рам. Если эти услуги нужны, согласуйте условия заранее и приценитесь по рынку, чтобы не переплачивать.

Никогда не стесняйтесь задавать вопросы — хороший договор на руки обеспечит и жильцам, и УК спокойствие на годы. Сохраняйте копию с подписями всех сторон и фиксируйте любые изменения письменно. Только так сможете заставить компанию выполнять свои обещания, а не кормить завтраками.