Что входит в услуги управляющей компании: полный список обязательных и дополнительных работ

Вы платите за услуги управляющей компании каждый месяц. Но что именно вы получаете за эти деньги? Многие жильцы не знают, что входит в их ежемесячный платёж, и начинают недовольны, когда в подъезде грязно, течёт крыша, или лифт сломан. При этом закон чётко прописывает, что управляющая компания обязана делать. Разберёмся, что именно вы платите - и что должны получать.

Обязательные услуги, которые управляющая компания должна выполнять по закону

Согласно Постановлению Правительства РФ № 491 от 13.08.2006, управляющая компания обязана обеспечивать содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Это не просто слова - это конкретные работы, которые должны выполняться регулярно.

• Уборка подъездов - ежедневная влажная уборка лестничных площадок, раз в неделю - мойка ступеней и поручней, ежемесячная - мойка окон и дверей.
• Уборка придомовой территории - вывоз мусора, подметание тротуаров, очистка от снега и наледи в зимний период, стрижка газонов летом.
• Техническое обслуживание инженерных систем - проверка состояния водопровода, канализации, отопления, электропроводки, вентиляции. Это не просто «проверить», а фиксировать износ, заменять изношенные узлы, проводить профилактику.
• Обслуживание лифтов - ежемесячное техническое обслуживание, ежеквартальные проверки, ремонт при поломке. Лифт не может «ждать», когда кто-то даст деньги на ремонт - он должен быть исправен всегда.
• Ремонт кровли и фасада - устранение протечек, замена повреждённых элементов, утепление при необходимости. Если в подъезде течёт с крыши - это вина управляющей компании, а не «природа».
• Обеспечение освещения общих зон - замена перегоревших ламп в подъездах, на лестницах, в подвалах. Нет света - это нарушение норм безопасности.

Все эти работы входят в платёж за «содержание жилья». Если вы платите за «содержание», а уборки нет - это не просто плохо, это нарушение договора. Вы имеете право требовать исправления - и даже снижения платы за неоказанные услуги.

Что ещё может быть включено - и как это отличить от навязанных услуг

Помимо обязательных работ, управляющая компания может предлагать дополнительные услуги. Их вы не обязаны оплачивать - если только не согласились на них на общем собрании жильцов.

Примеры таких услуг:

• Установка видеонаблюдения в подъезде
• Организация парковки и ограждение территории
• Ремонт входных дверей в подъезды
• Установка умных счётчиков воды и тепла
• Организация уборки подвалов и чердаков

Важно: если эти услуги не были одобрены на общем собрании, их нельзя включать в квитанцию. Многие управляющие компании добавляют их «по умолчанию» - и жильцы платят, не зная, что имеют право отказаться. Проверьте свой договор. Если в нём нет письменного согласия жильцов на эти услуги - вы не обязаны за них платить.

Что управляющая компания НЕ обязана делать

Есть много вещей, которые жильцы часто считают обязанностью управляющей компании, но на самом деле - нет.

• Ремонт внутри вашей квартиры - течёт кран, сломался радиатор, треснула плитка - это ваша зона ответственности.
• Замена окон - если окна в вашей квартире старые, это не обязанность управляющей компании. Но если окна в подъезде - да, это её задача.
• Установка кондиционеров - это ваше решение, и вы сами несёте ответственность за их монтаж и безопасность.
• Замена счётчиков воды и электричества в квартире - если они вышли из строя, вы сами покупаете и устанавливаете новые. Управляющая компания только проверяет их работоспособность.

Если вам говорят: «Мы заменим вам кран за 5 тысяч», - это не обязанность, а предложение. Вы можете отказаться. А если вам требуют оплатить ремонт в квартире через квитанцию - это незаконно.

Как проверить, что управляющая компания выполняет свои обязанности

Вы не должны просто ждать, пока что-то сломается. Есть простые способы контролировать работу компании.

1. Проверяйте журналы учёта работ - они должны быть в подъезде или на сайте управляющей компании. Там должны быть даты и подписи исполнителей за уборку, проверки лифтов, ремонтные работы.
2. Запрашивайте акты выполненных работ - особенно после ремонта кровли или замены труб. Без акта вы не сможете доказать, что работа была сделана.
3. Участвуйте в общих собраниях - именно там принимаются решения о бюджете, ремонтах и дополнительных услугах. Если вы не участвуете - другие решают за вас.
4. Фиксируйте нарушения - фото, видео, даты. Если подъезд не убирают месяц - это основание для жалобы в Госжилинспекцию.

В Санкт-Петербурге в 2025 году Госжилинспекция начала выписывать штрафы управляющим компаниям за несвоевременный ремонт и уборку. Вы можете подать жалобу онлайн через портал госуслуг - и это работает. В прошлом году более 1200 компаний получили штрафы за нарушения в содержании домов.

Что делать, если управляющая компания не выполняет обязательства

Если вы заметили, что уборка не проводится, лифт не чинят, а крыша течёт - не ждите, пока всё рухнет. Действуйте по шагам:

1. Напишите письменную претензию в управляющую компанию. Укажите даты, места, фото. Отправьте по почте с уведомлением или через личный кабинет на сайте.
2. Если нет ответа в течение 10 дней - подайте жалобу в Госжилинспекцию. Это бесплатно, и ответ приходит в течение 30 дней.
3. Если проблема не решается - соберите общее собрание жильцов. Можно проголосовать за смену управляющей компании. Даже если вы один - вы можете инициировать собрание.
4. Если компания игнорирует решения собрания - подайте заявление в Роспотребнадзор или прокуратуру. Управляющая компания - это юридическое лицо, и за нарушение договора её можно привлечь к ответственности.

В 2024 году в Санкт-Петербурге жильцы одного дома изменили управляющую компанию после того, как 8 месяцев не убирали подъезды. Они собрали 70% голосов, подали заявление в ТСЖ, и новая компания начала работать через неделю. Это реально - и вы можете это сделать.

Как выбрать хорошую управляющую компанию

Не все управляющие компании одинаковы. Есть те, кто просто собирает деньги, и есть те, кто действительно заботится о доме.

На что обратить внимание:

• Наличие сайта с открытыми отчётами - ежемесячные отчёты о расходах, акты выполненных работ, графики ремонта.
• Ответы на обращения - если вы пишете в поддержку, и ответ приходит за 2 дня - это хороший знак.
• Опыт - компания, которая управляет 50+ домами, скорее всего, имеет чёткие процессы.
• Прозрачность тарифов - если вы не можете понять, за что платите, это красный флаг.

Проверьте рейтинг управляющей компании на сайте Росреестра или в региональном реестре управляющих организаций. В Санкт-Петербурге он публикуется ежеквартально. Там же можно увидеть, сколько жалоб поступило на компанию за год.

Сколько должны стоить услуги управляющей компании?

Тарифы устанавливаются на общем собрании. В Санкт-Петербурге в 2025 году средняя плата за содержание дома составляет от 25 до 45 рублей за квадратный метр. В домах старой постройки - выше, в новых - ниже, если есть ТСЖ.

Если ваша плата выше 50 рублей за м² - спросите, за что именно. Возможно, вам навязали дополнительные услуги. Если ниже 20 рублей - будьте осторожны: компания может не справляться с обязательствами. Низкая цена - не всегда выгодно.

Сравните свой платёж с соседними домами. Если в доме через улицу платят 32 рубля за м², а у вас - 48 - это повод задать вопросы.