Что должна менять управляющая компания в квартире: что входит в обязанности и что - нет

Вы платите за услуги управляющей компании каждый месяц. Но что именно она должна делать? Многие жильцы думают, что УК должна чинить всё, что сломалось в квартире. Это не так. Есть чёткие границы: что входит в обязанности, а что - нет. Разберёмся, что именно управляющая компания обязана менять, ремонтировать или заменять, а что - ваша забота.

Что управляющая компания меняет в общем имуществе дома

Управляющая компания отвечает только за общее имущество многоквартирного дома. Это всё, что находится за пределами вашей квартиры и используется всеми жильцами. Например:

• Лифты - замена изношенных кабелей, тормозных колодок, электронных панелей
• Крыша - устранение протечек, замена гидроизоляции, ремонт кровельного покрытия
• Подъезды - ремонт полов, замена дверей, покраска стен, замена осветительных приборов
• Инженерные системы - замена труб в стояках, ремонт насосов, обновление счётчиков на этажах
• Фасад - утепление, замена штукатурки, ремонт откосов окон, замена подъездных окон
• Двор - ремонт асфальта, замена скамеек, чистка и ремонт детских площадок, замена ограждений

Если в подъезде потёк стояк, УК обязана его заменить. Если в лифте перестал работать кнопочный пульт - она должна его отремонтировать или заменить. Но если в вашей квартире течёт кран - это ваша проблема. УК не имеет права вмешиваться внутрь вашей квартиры без вашего согласия.

Что не входит в обязанности УК

Здесь часто возникает путаница. Многие жильцы считают, что УК должна менять:

• Полы, потолки, стены в квартире
• Двери, окна, радиаторы внутри квартиры
• Сантехнику - смесители, унитазы, раковины
• Электропроводку, розетки, выключатели в квартире
• Ковролин, натяжные потолки, пластиковые панели

Всё это - ваше имущество. Вы сами несёте ответственность за его состояние. Управляющая компания не обязана менять старый кран, если он течёт, или заменять треснувшую плитку в ванной. Это ваш ремонт. Если вы не делаете его, УК не может вмешаться - даже если вы просите.

Исключение - если повреждение в вашей квартире вызвано аварией в общем имуществе. Например, если из-за протечки стояка в подвале у вас потопило пол и потолок, УК обязана компенсировать ущерб. Но только если вы подали заявку на аварию, и они подтвердили, что причина - в их системе.

Что УК обязана делать при авариях

Если в доме случилась авария - прорыв трубы, отключение отопления, отказ лифта - УК должна реагировать немедленно. По закону, она обязана:

1. Прибыть на место в течение 2 часов после вызова (если это авария)
2. Остановить угрозу - перекрыть воду, отключить электричество, устранить протечку
3. Сделать временную фиксацию - чтобы не было дальнейшего ущерба
4. Провести ремонт или замену в течение 10 дней

Если в вашем подъезде внезапно прорвало стояк, и вода пошла в квартиры снизу - УК не может ждать, пока вы сами найдёте мастера. Они обязаны приехать, отключить воду, убрать воду и начать ремонт. Если они не приехали в течение дня - вы имеете право жаловаться в Госжилинспекцию.

Что нужно делать самим жильцам

Вы тоже несёте ответственность. Если вы сами не следите за состоянием своего имущества, УК не может вас спасти. Вот что вы должны делать:

• Регулярно проверять трубы, краны, радиаторы - не ждать, пока они начнут течь
• Своевременно сообщать о шумах, скрипах, вибрациях в стояках - это может быть признаком износа
• Не перегружать стояки - не подключать к ним дополнительные трубы или насосы
• Не менять стояки самостоятельно - это нарушение, и если вы повредите систему, вас оштрафуют
• Сохранять квитанции о ремонте - если в будущем произойдёт авария, связанная с вашим имуществом, вам могут отказать в компенсации

Многие жильцы в Санкт-Петербурге игнорируют состояние батарей. В старых домах радиаторы служат 20-25 лет. Если вы не меняете их вовремя, они начинают протекать. И когда это происходит, УК говорит: «Это ваше имущество». Потому что они не знали, что вы не следили за ним.

Как проверить, что УК делает своё дело

Управляющая компания обязана вести журнал учёта работ. Каждый месяц она должна:

• Проводить осмотр подъездов, чердаков, подвалов
• Фиксировать состояние инженерных систем
• Составлять акты на выполненные работы
• Публиковать отчёты на сайте или в подъезде

Если вы не видите таких отчётов - это повод для беспокойства. Вы можете потребовать их в письменном виде. По закону, УК обязана предоставить их в течение 5 дней. Если они отказываются - обращайтесь в Госжилинспекцию. Там проверят, выполняет ли компания свои обязанности.

Также проверяйте, как часто меняют фильтры в системах водоснабжения, чистят трубы, проверяют насосы. В домах с центральным отоплением эти работы должны проводиться не реже двух раз в год. Если этого не происходит - система быстрее изнашивается, и потом вы платите за дорогостоящий ремонт.

Что делать, если УК отказывается менять что-то

Если УК говорит: «Это не входит в наши обязанности», - вы можете проверить это по Постановлению Правительства РФ № 491. В нём чётко прописано, что входит в общее имущество. Вот ключевые пункты:

• Стояки водоснабжения и канализации - общее имущество
• Краны, запорная арматура до первого соединения - ваше имущество
• Электрощиты на этажах - общее имущество
• Провода от щитка до розетки - ваше имущество
• Трубы в стяжке пола - общее имущество
• Трубы, проложенные в квартире после первого соединения - ваше имущество

Если вы не уверены - запросите письменный ответ от УК с ссылкой на Постановление 491. Если они не могут его привести - это нарушение. Вы можете подать жалобу в Госжилинспекцию, Роспотребнадзор или даже в суд.

Как избежать конфликтов с УК

Лучший способ - быть в курсе. Запишитесь на собрание жильцов. Там всегда обсуждают:

• Планы на капитальный ремонт
• Состояние инженерных систем
• Бюджет на текущий ремонт
• Контракты с подрядчиками

Если вы не участвуете - вас не спросят. А потом вы удивляетесь, почему в доме заменили лифт, а не стояки. Потому что жильцы, которые голосовали, выбрали это.

Также следите за квитанциями. Если в них появились новые строки - например, «ремонт стояка» - узнайте, за что именно вы платите. Иногда УК включает в плату работы, которые должны быть бесплатными.

Что делать, если УК не справляется

Если вы заметили, что УК:

• Не реагирует на аварии
• Не проводит плановые осмотры
• Не предоставляет отчёты
• Навязывает платные услуги вместо обязательных

- вы имеете право инициировать смену управляющей компании. Для этого нужно собрать собрание жильцов. Достаточно 50% + 1 голос. Если большинство проголосует за смену - УК уйдёт. Вы можете выбрать другую компанию, ТСЖ или управлять домом самостоятельно.

В Санкт-Петербурге за последние два года более 120 домов сменили УК из-за плохой работы. Не бойтесь инициировать изменения. Вы платите деньги - вы имеете право требовать результат.

Заключение

Управляющая компания не ваш личный слуга. Она не должна чинить вашу ванную или менять краны в квартире. Но она обязана следить за тем, что держит ваш дом на ногах - стояки, лифты, крыши, подъезды, инженерные системы. Если она этого не делает - вы имеете полное право требовать исправления. Если она делает то, что не входит в обязанности - требуйте объяснений. Знайте свои права. Не платите за то, что не получаете. И не ждите, пока потечёт потолок - проверяйте состояние дома каждый год. Это ваш дом. И вы имеете на него право.