Что делать, если председатель ТСЖ не выполняет свои обязанности?

Вы замечаете, что в вашем доме всё хуже и хуже: лампочки не меняют, лифты ломаются и не чинят, двор не убирают, а председатель ТСЖ - словно исчез. Он не отвечает на звонки, не приходит на собрания, не показывает отчёты. Вы не одиноки. Такое случается часто. И да, с этим можно и нужно бороться. Не ждите, пока всё рухнет. Есть чёткие шаги, которые закон позволяет вам сделать.

Что должен делать председатель ТСЖ по закону?

Председатель ТСЖ - это не просто человек с титулом. Он - исполнитель решений, принятых на общем собрании собственников. По Жилищному кодексу РФ, его обязанности чётко прописаны:

• Организовывать и проводить собрания собственников не реже одного раза в год
• Подписывать договоры с управляющими компаниями, подрядчиками, поставщиками коммунальных услуг
• Вести учёт поступлений и расходов ТСЖ
• Предоставлять отчёты о расходовании средств не реже одного раза в квартал
• Контролировать качество услуг: ремонт лифтов, уборку дворов, состояние кровли
• Представлять интересы дома в государственных органах и судах

Если председатель игнорирует хотя бы три из этих пунктов - он нарушает закон. Это не просто невнимательность. Это нарушение прав собственников.

Как понять, что проблема системная, а не разовая?

Одна забытая лампочка - это случайность. А если:

• Последний отчёт о расходах был три месяца назад - и он не содержит ни одной цифры
• На последнем собрании не было ни одного протокола
• Квитанции за капремонт приходят, а работы не начинаются
• Вы звоните - он не берёт трубку, а в чате ТСЖ молчит уже месяц

Это не «плохой день». Это признак того, что кто-то ушёл в сторону от своих обязанностей. Соберите доказательства. Сделайте скриншоты переписок. Запишите даты, когда вы обращались. Сохраните квитанции. Это будет ваша база для дальнейших действий.

Шаг 1: Попробуйте поговорить - но не как сосед, а как собственник

Напишите ему официальное письмо. Не в чате. Не в голосовом сообщении. Напишите на бумаге - и отправьте заказным письмом с уведомлением. Укажите:

• Какие конкретные обязанности он не выполняет
• Какие статьи ЖК РФ он нарушает
• Срок, в который вы ожидаете ответа (например, 10 дней)
• Что последует, если не будет реакции

Это не угроза. Это формальный запрос. По закону он обязан ответить. Если не ответит - это уже повод для следующего шага.

Шаг 2: Созовите внеочередное собрание собственников

Согласно статье 45 ЖК РФ, любые 10% собственников имеют право созвать внеочередное собрание. В вашем доме 100 квартир? Значит, вам нужно подписать инициативную группу из 10 человек. Это не сложно.

Составьте повестку дня. Например:

1. Отчёт председателя за последние 6 месяцев
2. Оценка качества выполнения обязательств
3. Предложение о досрочном прекращении полномочий председателя
4. Выбор нового председателя

Разошлите уведомления всем собственникам. Делайте это письменно. Соберите всех в подъезде. Запишите протокол. Подпишите его. Это ваша юридическая основа.

Шаг 3: Голосование - и всё меняется

На собрании нужно проголосовать. Для снятия председателя с должности требуется простое большинство - больше половины голосов присутствующих. Не нужно 2/3. Не нужно согласия управляющей компании. Только собственники решают.

Если председатель не пришёл - это не проблема. Собрание проходит без него. Если он пришёл и начал спорить - вы читаете ему протокол: «Вы не выполнили обязанности, указанные в статье 161 ЖК РФ. Собственники приняли решение о досрочном прекращении полномочий». Он теряет право на подпись документов, доступ к кассе, кабинету ТСЖ.

Новый председатель выбирается на ту же должность. И он обязан взять на себя все обязательства - включая передачу архивов, отчётов и ключей от кассы.

Шаг 4: Что делать, если он отказывается сдать документы?

Это частый сценарий. Человек не хочет терять контроль. Он прячет отчёты, не отдаёт печать, не передаёт доступ к онлайн-банку.

В этом случае вы подаёте заявление в Жилищную инспекцию вашего района. В Санкт-Петербурге - это Госжилинспекция Санкт-Петербурга. Приложите:

• Копию протокола собрания
• Письмо, которое вы отправляли председателю
• Скриншоты бездействия
• Копии квитанций за капремонт, которые не были использованы

Жилищная инспекция обязана провести проверку в течение 30 дней. Если нарушения подтвердятся - она издаст предписание. Председатель получит штраф. И его обязанности временно передадутся временно назначенному уполномоченному лицу - до выборов нового председателя.

Шаг 5: Запускайте проверку финансовой отчётности

Если есть подозрения, что деньги пропали - не ждите, пока кто-то «разберётся». Вы можете потребовать внешнюю аудиторскую проверку. Это не дорого. Стоимость - от 15 000 до 30 000 рублей. Деньги берутся из общего фонда ТСЖ.

Аудитор проверит:

• Куда пошли деньги за капремонт
• Сколько было выделено на уборку, а сколько потрачено
• Есть ли поддельные договоры
• Были ли перечисления на личные счета

Если найдут нарушения - дело передадут в полицию. По статье 160 УК РФ - хищение средств ТСЖ. Это уголовное преступление. Такое случалось в Петербурге в 2024 году в доме на Лиговском проспекте. Председателя осудили на 3 года условно.

Что делать, если никто не хочет быть председателем?

После снятия старого председателя часто возникает тишина. Все говорят: «Не хочу, это слишком много работы».

Но есть решение. Вы можете:

• Выбрать председателя на один год - это меньше стресса
• Назначить временного уполномоченного (например, старшего по подъезду)
• Перейти на управляющую компанию - если ТСЖ больше не работает

Важно: вы не обязаны выбирать председателя из жильцов. Можно выбрать внешнего специалиста - например, бывшего управляющего из другой управляющей компании. Главное - чтобы он был вписан в протокол собрания и зарегистрирован в реестре ТСЖ.

Как не попасть в ту же ловушку снова?

После смены председателя - сразу введите контроль:

• Отчёт поступает в чат ТСЖ каждые 30 дней
• Все договоры подписываются только при наличии двух подписей: председателя и бухгалтера
• Деньги на ремонт переводятся только после подписания акта приёмки
• Каждый год проводится аудит - даже если всё «в порядке»

Это не паранойя. Это стандарт хорошего управления. Вы не контролируете человека - вы контролируете процесс.

Если ничего не делать - что будет?

Лифт сломается. Кровля потечёт. Двор превратится в свалку. Квартиры начнут терять в цене. Службы ЖКХ перестанут реагировать на запросы - потому что не знают, кто ответственен. Суды не будут заниматься «внутренними разборками» - пока вы не докажете, что ТСЖ не работает.

Сейчас - когда вы читаете это - у вас есть выбор. Повернуть ситуацию. Восстановить порядок. Восстановить доверие. Не ждать, пока кто-то другой сделает это за вас. Потому что никто не сделает.